Après avoir effectué des rénovations majeures sur ma maison, je voulais déterminer notre retour sur investissement, combien nous pouvions faire de plus avant que notre propriété ne soit sur-améliorée et si cela valait la peine d'explorer un refinancement. Je me suis donc tourné vers mon agent immobilier si généreux, Garrett Ackles de Sémonine à Louisville, Kentucky, pour une estimation approximative avant de passer à une estimation officielle. Généralement, lorsque vous recevez une évaluation, elle est accompagnée de pages de jargon immobilier difficiles à passer au crible. Alors imaginez ma surprise quand Ackles m'a donné un chiffre simple et une explication que presque tout le monde pouvait comprendre.
Alors que de nombreux professionnels de l'immobilier évaluent en termes de dollars par pied carré, Ackles a préféré, du moins dans mon cas et dans notre région, évaluer les propriétés sur une échelle de une à cinq étoiles. Fondamentalement, il examine les propriétés du quartier, voit ce qu'elles recherchent et crée cinq tranches différentes : les propriétés qui sont presque invivables sont les propriétés une étoile, et les propriétés haut de gamme, les maisons de rêve sont les cinq propriétés étoiles, avec le prix médian des maisons dans la région comme propriétés trois étoiles.
En regardant les choses de cette façon, je peux facilement identifier le type d'acheteur et la fourchette de prix qu'il paierait probablement pour la propriété, me dit Ackles. Nous pouvons ensuite attribuer une fourchette de prix au pied carré raisonnable pour chacune des catégories « étoiles » de la micro-zone. Il a également dit que cette méthode lui permet de mieux contrôler les écarts.
Il m'a dit que lorsque nous avons acheté notre propriété pour la première fois, il l'aurait classée comme un deux étoiles bas : elle avait du potentiel, elle était habitable, mais elle avait désespérément besoin de mises à jour. Nous l'avons payé 200 000 $, soit environ 50 $ le pied carré. Ensuite, lorsque nous avons effectué les mises à jour générales initiales (comme l'installation de la climatisation centrale, des tonnes de mises à jour cosmétiques et une rénovation de l'horrible troisième étage), il a déclaré que nous avions sauté dans une solide maison trois étoiles de moyenne à haute nos estimations à 85 $ le pied carré à 95 $ le pied carré.
Et il avait raison ! Lorsque nous avons eu une évaluation officielle, notre maison était évaluée à 350 000 $ après nos premières mises à jour.
Nous avons donc fait plus de rénovations, en mettant à jour notre cuisine, notre garde-manger et notre salle de bain (ce qui, selon Ackles, serait apprécié visuellement et fonctionnellement par un acheteur haut de gamme.) Il nous a dit que ces rénovations nous avaient placés dans une catégorie de trois à quatre étoiles. Sur la base de propriétés comparables dans la région, cela nous a rapporté jusqu'à 110 $ à 115 $ le pied carré, soit entre 429 000 $ et 448 000 $.
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Nous avons décidé que cela valait la peine d'être refinancé et avons obtenu une évaluation officielle. Il s'avère qu'il avait encore raison, bien qu'un peu conservateur, et notre maison valait 475 000 $.
Nous prévoyons toujours quelques mises à jour mineures pour améliorer encore notre note, mais Ackles nous a dit que notre maison ne pourra vraiment entrer dans la note moyenne de quatre étoiles, soit environ 125 $ par pied carré, car c'est la valeur maximale potentielle de notre propriété, en raison de son emplacement et de sa fonctionnalité générale. Bien que nous puissions ajouter chaque mise à niveau à notre propriété, il n'y a qu'un certain retour sur investissement que nous obtiendrons pour cela.
Tout comme l'acheteur qui ne paierait pas l'argent « cinq étoiles » pour un hôtel situé à 800 mètres de la plage, je ne pense pas que vous puissiez faire quoi que ce soit - ou une somme d'argent que vous pourriez dépenser - pour en faire un endroit cinq étoiles, a déclaré Ackles.
Oui, la méthode d'Ackles n'est pas conventionnelle, mais l'approche qui la sous-tend est courante pour les agents immobiliers. Tandis que Bar d'Einat , une agente immobilière chez Compass à Brooklyn, New York, dit qu'elle n'a jamais fait de classement par étoiles, elle et ses collègues évaluent généralement les propriétés pour leur état et leur emplacement sur une échelle avec des propriétés comparables sur le marché et des ventes récentes. Cependant, tous les agents ne le font pas. Bar note que certains agents à New York s'en tiennent strictement aux évaluations de prix par pied carré.
Tout cela pour dire que vous ne devriez certainement pas sauter une évaluation officielle si vous cherchez à vendre bientôt ou à refinancer, mais je pense que l'astuce d'Ackles m'a énormément aidé lorsque j'essaie d'évaluer quelles rénovations valent la peine d'être entreprises et combien ils ajouteront à la valeur de revente de ma maison.
