Nous l'avons tous entendu. Si vous cherchez à acheter, vous devriez toujours opter pour la pire maison dans le meilleur quartier. Mais est-ce que beaucoup d'entre nous ont déjà cessé de remettre en question cette sagesse conventionnelle ? Je pensais que j'allais à l'encontre des conventions lorsque j'ai acheté l'une des maisons les moins chères d'un quartier que de nombreux habitants évitent (et à ma frustration éternelle que les chauffeurs Uber disent à mes invités Airbnb qu'ils devraient éviter) – mais est-ce vrai ?
Les auteurs de Zillow Talk : les nouvelles règles de l'immobilier , Spencer Rascoff et Stan Humphries, se sont confrontés à ce vieux diktat de l'immobilier. Et devinez quoi : c'est en fait un conseil terrible !
J'ai lu leur livre pour que vous n'ayez pas à le faire (même si c'est une bonne lecture !), et j'ai parlé avec Zillow l'économiste principal Aaron Terrazas, qui m'a guidé à travers leurs recherches et leurs découvertes. (Permettez-moi de commencer en disant que je ne suis pas un expert en immobilier et que je n'en joue pas sur Internet. Je partage ici ce que j'ai appris et ma propre expérience. Votre kilométrage peut varier.)
Alors, s tenir vous achetez la pire maison dans le meilleur quartier ?
Réponse courte : Non.
Il semble que l'adage soit fondé sur notre amour pour une bonne affaire. Tout le monde cherche une bonne affaire, dit Terrazas, et si vous regardez en arrière, il y avait ce sentiment que la maison la moins chère du quartier agréable était une bonne affaire… que c'était une entrée de porte arrière dans un quartier chic. Et bien sûr, reconnaît-il, si vous voulez côtoyer des gens plus riches, ou que l'accès à des commodités de quartier plus riches comme les parcs et les écoles l'emporte sur votre désir de voir la valeur de votre maison augmenter, cela peut vous donner une raison d'acheter une maison bon marché dans un bon quartier. .
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Cependant, si vous voulez que la valeur de votre maison devienne un gangbuster dans les années à venir, leurs données indiquent que ce n'est pas la voie à suivre.
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Comment savent-ils ?
Zillow a été fondée par quelques techniciens en recherche de logement qui étaient frustrés de ne pas avoir accès aux données que les agents immobiliers avaient, a expliqué Terrazas. Et ont-ils déjà la main sur les données maintenant ! Alors ils ont creusé dedans.
Ils ont classé par prix tous les quartiers d'une région métropolitaine donnée à travers le pays, dit Terrazas, puis ont pris les dix pour cent des logements les plus bas et les ont comparés à la tendance générale dans leurs quartiers respectifs.
Le livre le décompose :
Si l'adage était vrai, les 10 pour cent des maisons les plus pauvres devraient être plus performantes que les maisons les plus chères de leur quartier. Une appréciation plus rapide indiquerait que l'achat de la maison la moins chère dans le meilleur quartier est une stratégie qui porte ses fruits.
Mais, hélas, non. Au lieu de cela, nous avons constaté que les 10 % inférieurs surpassent rarement les 90 % supérieurs des maisons dans un code postal.
Ce qui s'est passé, c'est que les 10 pour cent les plus bas ont apprécié tout comme les autres dans le quartier, dit Terrazas. Bon, ce n'est ni bon ni mauvais.
Le kicker vient, dit-il, lorsque vous comparez ces quartiers chers à d'autres quartiers dans une région métropolitaine. Ces zones chères ont tendance à sous-performer le métro dans son ensemble.
Ou, comme le dit le livre,
Acheter la pire maison dans le meilleur quartier peut se retourner contre vous. C'est parce que plus un quartier est riche, par rapport à sa grande région métropolitaine, plus les maisons de ses 10 pour cent les plus pauvres ont tendance à fonctionner. Bref, plus le quartier est beau, plus le mythe est grand !
sauvegarder Épinglez-le Voir plus d'images (Crédit image : juge Darragh)
Il y a de meilleurs conseils :
Voici ce que vous devez faire si vous voulez une maison dont la valeur augmentera plus rapidement : modifiez le vieil adage et achetez la maison la moins chère du quartier le plus chaud, où, dit le livre :
… les maisons ont tendance à prendre de la valeur encore plus rapidement que les maisons du quartier privilégié. Encore une fois, c'est en fait une meilleure stratégie immobilière pour acheter des maisons en dehors du premier quartier. … Donc, si vous êtes un acheteur averti, vous voudrez peut-être emménager dans l'un des quartiers les moins développés entourant cette magnifique partie de la ville. Vous pouvez parier en toute sécurité qu'avec le temps, vous profiterez à la fois d'une valeur de la maison plus élevée et d'un quartier avec bon nombre des mêmes caractéristiques que celles pour lesquelles vous deviez autrefois voyager. Bref, si vous avez un peu de patience, vous pouvez attendre que le froid vienne à vous.
Mais qu'est-ce qui fait qu'un quartier chaud? Par calcul, c'est un endroit où, historiquement, la valeur des maisons est inférieure à celle du métro dans son ensemble, mais au cours des cinq dernières années, elle a connu une appréciation supérieure à la médiane du métro. Et comment trouvez-vous ces informations ? L'endroit évident est Zillow, dit Terrazas (il est leur économiste principal), mais vous pouvez également discuter avec des professionnels locaux de l'immobilier.
Si cela ne vous dérange pas de parcourir quelques méga feuilles de calcul, tout est à zillow.com/data . J'ai trouvé les données de mon quartier avec l'aide de Terrazas. (Je suis un écrivain ici, pas un statisticien !)
- La première option sur la page est Type de données - choisissez ZHVI (c'est l'indice de valeur de la maison Zillow) dans la liste déroulante.
- Vient ensuite la géographie – choisissez le quartier ici.
- Téléchargez la feuille de calcul géante de chaque quartier aux États-Unis et filtrez pour votre région métropolitaine (vous avez besoin de compétences Excel ici).
- Nous nous concentrons sur la colonne 5 ans et recherchons un nombre supérieur à la médiane de la région métropolitaine (à mi-chemin). À mon grand plaisir, le mien était dans le tiers supérieur, bien au-dessus de la médiane, et pas loin derrière mon quartier précédent.
Bien sûr, vous devez être dans le quartier chaud assez tôt pour conclure une bonne affaire, c'est donc là qu'intervient la science (ou l'art ?) délicate d'identifier ce qui sera chaud ensuite.
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Considérez l'effet de halo, dit Terrazas, et recherchez les quartiers les moins chers adjacents aux plus chauds. Ces cafés, galeries et autres commenceront à se répandre dans des zones plus abordables à mesure que les prix augmenteront. (Je peux en témoigner – nous avons vendu notre ancienne maison dans un quartier devenu très chaud à notre grande surprise et nous nous sommes rapprochés du centre-ville de notre actuelle, beaucoup plus abordable au pied carré, et les restaurants commencent à arriver .) La proximité du centre-ville est également importante, mais il y a eu d'autres découvertes intéressantes.
Oubliez les hipsters, dit le livre. Surtout, le plus grand indicateur d'un quartier qui se déprécierait un jour fortement était l'âge de son parc de logements. Plus la maison moyenne est ancienne, plus il est probable qu'un quartier donné connaîtra une forte appréciation.
Quoi, pourquoi ? C'est là que je suis vraiment excité, assis ici dans ma maison de 1890. Les maisons plus anciennes ont tendance à nécessiter un investissement plus important, explique Terrazas (vous pouvez le répéter!) Et c'est pourquoi elles sont plus abordables. C'est une opportunité qui nécessite un certain investissement mais qui sera payante à plus long terme. (Cela dit, ce n'est peut-être pas l'affaire qu'ils étaient, dit-il, car les tiges de fixateur ne sont pas aussi chères de nos jours.)
La même chose peut être vraie lorsqu'il s'agit de quartiers avec une population de locataires plus élevée; Les propriétaires de ces maisons n'investissent pas nécessairement ou n'entretiennent pas autant ces maisons, dit-il, vous êtes donc plus susceptible de trouver un rénovateur abordable lorsqu'ils seront mis en vente.
Si vous recherchez un bon rendement, oubliez les idées reçues, selon ces experts. La maison la moins chère dans le meilleur quartier n'est pas la voie à suivre. Au lieu de cela, achetez la maison la moins chère du quartier le plus chaud - et commencez par chercher dans un quartier plus ancien proche de l'action.
Réédité à partir d'un article publié à l'origine le 2.22.2018 – LS
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