Boulder, Colorado, est, pour les non-initiés, une terre d'athlètes vêtus de spandex conduisant des Subarus avec des autocollants Namaste dans les allées de leurs 1,2 million de dollars maisons unifamiliales . Alors, quand un de mes amis a fait irruption sur le marché immobilier coûteux de Boulder alors que nous étions dans la vingtaine, j'ai été intrigué de savoir exactement comment elle a pu le faire. Surprise, surprise, c'était un parcours un peu peu conventionnel et peu glamour :
Je t'ai dit qu'on avait acheté une maison d'accumulateurs ? a-t-elle mentionné alors que nous rattrapions les salades de chou frisé et le quinoa (parce que… Boulder).
Comme pour acheter des maisons qui ont glissé dans la forclusion, investir dans des propriétés qui appartenaient auparavant à des accapareurs peut être un moyen créatif pour les milléniaux d'accéder à la propriété dans un marché du logement difficile .
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Mais, comme le préviendront les professionnels de l'immobilier, ce n'est pas une tâche facile : il existe différents degrés de thésaurisation, dont certains peuvent présenter des risques pour la santé. Les Association américaine de psychiatrie définit la thésaurisation comme une économie excessive d'articles que d'autres peuvent considérer comme sans valeur. Les individus peuvent avoir tellement de mal à se séparer de leurs biens que l'encombrement perturbe leur capacité à utiliser leurs espaces de vie ou de travail.
Dans l'expérience d'achat d'une maison de mon ami, elle et son mari n'ont pas pu voir quelques pièces au sous-sol lors de la visite initiale, car elles étaient remplies de déchets du sol au plafond. Son mari, qui travaille dans l'immobilier, a pu négocier que la maison soit nettoyée avant qu'ils n'emménagent. Ensuite, ils ont fait appel à des nettoyeurs et des peintres professionnels. Ils ont également fait enlever et remplacer la moquette et le revêtement de sol. Comme elle l'a dit, la maison avait de bons os sous les tas de trucs.
Voici ce que les experts immobiliers disent que vous devez savoir sur l'achat de maisons de thésaurisation :
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1. Ce n'est pas pour tout le monde
Tout comme les saisies, les principaux acheteurs de maisons de stockage ont tendance à être de petits investisseurs immobiliers ou des constructeurs, explique Andrew Hillman, courtier chez Hillman Immobilier En Boston.
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Cependant, le premier acheteur moyen peut en trouver un à acheter – cela peut être une expérience beaucoup plus difficile que d'acheter une maison de démarrage à l'emporte-pièce. Étant donné que les maisons de stockage sont généralement remplies du sol au plafond, les déchets peuvent rendre difficile la détection des problèmes sous-jacents.
Vous n'achetez pas une maison, dit-il, mais vous achetez dans un projet.
Lors de la vente de maisons de thésaurisation par l'intermédiaire de son entreprise service MLS forfaitaire , il est conseillé aux vendeurs de commercialiser et d'annoncer la maison en tant que spécial bricoleur afin que les acheteurs potentiels sachent dans quoi ils s'engagent. En outre, les acheteurs devraient toujours mettre de côté une somme d'argent considérable pour les inconnues, conseille Hillman.
2. Les thésauriseurs ne sont pas toujours tels qu'ils sont perçus à la télévision
Une grande partie des nettoyages massifs des émissions de télé-réalité impliquent des déchets et des objets qui, du point de vue de l'argent, ne valent pas grand-chose. Mais, les accapareurs peuvent également vivre dans des maisons de plusieurs millions de dollars remplies de meubles coûteux, de sacs à main de créateurs et de vêtements. Pourtant, il y a tellement de choses que vous ne pouvez pas ouvrir la porte pour entrer dans une pièce ou vous devez grimper sur des tas d'articles, explique Claire Groom , un agent de Warburg Realty à New York.
Groome a travaillé avec des clients qui correspondent au profil du thésauriseur, et elle dit que c'est un processus sensible qu'elle aborde avec soin et sans jugement. Dans les coulisses, cela peut prendre des mois pour que la maison puisse être peinte, mise en scène et répertoriée pour la vente.
Il n'y a aucune différence dans la maison d'un accapareur une fois que j'ai fini de la préparer à arriver sur le marché, dit Groome.
3. Il y a une grande différence entre une maison encombrée et une maison encombrée
La plupart des maisons sont encombrées : une chaise qui attire le linge et ces tiroirs remplis de condiments à emporter. Mais lorsqu'il s'agit de maisons amassées, il y a des espaces et parfois des pièces entières auxquels le résident n'a pas pu accéder pendant des années, voire des décennies, dit Tricia Lee Riley , un agent immobilier avec Compass à New York.
C'est plus difficile parce que vous pourriez avoir affaire à des moisissures, des bactéries et, oserais-je dire, des rongeurs, dans des endroits qui n'ont tout simplement pas été touchés depuis des lustres, dit-elle.
4. Obtenir une hypothèque pour une maison de stockage peut être difficile
Non seulement les maisons de thésaurisation nécessitent souvent d'importantes rénovations, mais elles peuvent également constituer des obstacles au financement, explique Hillman.
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Obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur institutionnel peut être un défi, dit-il. Les banques peuvent hésiter à accorder un financement s'il leur est difficile de calculer la juste valeur marchande future ou la valeur de la propriété une fois que tout est réglé.
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5. Mais, vous pouvez probablement conclure un accord
L'état d'un appartement est évidemment un facteur dans le prix, dit Jessica Chen , un agent immobilier de Citi Habitats à New York. Si un appartement n'est pas en bon état, il peut rester sur le marché plus longtemps et sembler moins désirable.
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Il est difficile pour l'acheteur moyen de visualiser et de regarder au-delà des choses qui remplissent l'appartement pour voir les os et le potentiel de l'espace, dit-elle. Mais cela pourrait être avantageux pour ceux qui le peuvent, car vous pourriez avoir beaucoup moins de concurrence.
Cela pourrait être une victoire pour ceux qui ont un budget limité, tant que la liste ne nécessite pas de rééducation majeure.
6. Vous ne saurez peut-être jamais qu'une maison était une « maison d'accumulateurs »
Lorsqu'il s'agit d'acheter une maison de stockage, vous en cherchez probablement une.
Un agent inscripteur prudent ne vendra probablement pas la maison dans son état actuel, déclare John Michael Grafft de la société immobilière basée à Chicago Groupe d'artisanat . Dans de rares cas, l'agent inscripteur avertit l'agent de l'acheteur, qui à son tour avertit le client, explique Grafft.
7. Mais certains mots clés d'une annonce peuvent faire allusion à une « maison de thésaurisation »
Si vous voulez en rechercher un, il y a quelques termes à rechercher. Les propriétés de thésaurisation sont le plus souvent vendues telles quelles sur les marchés immobiliers concurrentiels, explique Kate Ziegler , un agent immobilier chez Arborview Realty à Boston, Massachusetts, qui a visité des maisons de thésaurisation en tant qu'investisseur et avec des clients acheteurs intéressés par la rénovation des propriétés.
Autres mots à surveiller : entrepreneur spécial, a besoin de TLC, tel quel, tel que montré, ou le vendeur n'a jamais vécu dans la propriété (c'est-à-dire qu'il s'agit d'un domaine). Il peut également y avoir des références à des projections limitées ou uniquement affichées après la soumission d'une offre. Aïe !
8. Vous pourriez ne pas être en mesure de détecter les problèmes potentiels
Le plus grand défi en ce qui concerne les maisons de stockage est de pouvoir détecter les problèmes lorsque la maison n'a pas été nettoyée avant d'être mise sur le marché, explique Ziegler. Il peut y avoir des indices sur l'état de la maison, comme l'état du sol ou des fuites derrière des armoires pleines. Cependant, il peut y avoir des années de négligence cachées qui ne peuvent pas être réparées avec de la peinture fraîche. En outre, des préoccupations structurelles pourraient entrer en ligne de compte.
Une fois, j'ai visité une propriété multifamiliale que je considérais comme un investissement où un locataire de longue date avait des livres empilés à cinq pieds de haut dans tout l'espace, avec des passerelles de 18 pouces entre les pièces, dit Ziegler. Le poids des livres causait des dommages structurels visibles dans l'unité ci-dessous. Nous avons passé sur cette propriété.
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9. Il peut y avoir des retards dans l'emménagement
Une inspection approfondie s'impose et il est utile d'avoir un agent immobilier de confiance pour vous aider à traverser ce processus et à négocier avec le vendeur, surtout si les problèmes ont une incidence sur l'habitabilité d'une maison.
Keith Reboletti , un agent immobilier de RE/MAX Properties Northwest dans la région de Chicagoland, dit qu'il avertit ses clients qui achètent ces types de maisons qu'il peut y avoir des retards dus au fait de sortir toutes les affaires de la maison et de subir un nettoyage supplémentaire. Pourtant, obtenir un bon prix en raison de l'état de la maison et des travaux supplémentaires requis peut en valoir la peine.
10. Vous devrez peut-être préciser que vous souhaitez que la maison soit vide au moment de l'emménagement
Dans certains cas, les maisons seront mises en vente avec tous les effets personnels inclus, comme indiqué, prévient Ziegler. Cela signifie que l'acheteur est responsable du nettoyage des débris une fois l'achat finalisé. Vous ne voulez pas cette énorme corvée? Assurez-vous que votre contrat d'achat et de vente (et votre contrat d'offre, dans de nombreux États) spécifie explicitement que vous souhaitez que la propriété soit livrée vacante, dit-elle.
