Qui d'entre nous n'a pas eu l'idée d'acheter une maison en détresse, de la réparer et de la vendre pour un beau profit ? Les émissions de HGTV donnent l'impression que c'est carrément facile et amusant aussi. Mais même les vétérans de ces émissions et les pros aux gros poches parfois lutter pour gagner de l'argent en renversant des maisons -ou, du moins, assez pour que cela en vaille la peine.
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Pas convaincu? Imaginons que nous achetions une vieille maison fatiguée pour 300 000 $, investissions 50 000 $ dans des réparations et des améliorations, et la revendions pour 400 000 $, pour un profit de 50 000 $. Ça sonne plutôt bien, n'est-ce pas ? Eh bien, au nom de l'éclatement des bulles, voyons comment les arêtes vives de la réalité peuvent percer des trous dans notre fantasme de retournement.
Raison n°1 : Commissions
Chaque fois que vous vendez une maison, vous commencez à perte, car vous allez payer en moyenne 5 à 6 % de commissions d'agent immobilier. Même si vous êtes vous-même un agent immobilier, vous devrez généralement payer au moins une commission de l'agent acheteur de 2,5% à 3%. Mais pour la plupart des gens, cela signifie que vous avez besoin d'une maison dont la valeur s'apprécie d'au moins 5 % juste pour atteindre le seuil de rentabilité.
En utilisant la moyenne nationale d'une commission de 5,26 %, nous paierons 21 040 $ de frais d'agent immobilier pour vendre notre maison de 400 000 $, un chiffre qui n'inclut même pas le marketing ou la mise en scène. Cela réduit nos bénéfices à 28 960 $.
Raison n°2 : le temps n'est pas de votre côté
Les émissions de remodelage sur HGTV sont éditées pour condenser un processus long et compliqué en un seul épisode. La vérité est que tout projet de rénovation prend du temps - et généralement beaucoup plus que vous ne le pensez. Entrepreneur Tom Silva de PBS Cette vieille maison a dit vous devriez vous attendre à ce qu'une rénovation complète de la cuisine prenne de deux à six mois. Et quel que soit le budget et le calendrier que vous décidez, cela va vous prendre plus de temps et cela va vous coûter plus cher, m'a dit Silva en janvier. C'est parce que des problèmes inattendus ou des changements de conception surviennent presque toujours lors d'une grande rénovation.
Et c'est si vous pouvez même obtenir un entrepreneur. Nous sommes au milieu d'un pénurie de main-d'œuvre qualifiée , et dans les marchés occupés, les bons pros de la construction sont réservé depuis des mois ; cela peut prendre des semaines juste pour obtenir un rappel ou un devis. Et sans l'avantage d'une audience télévisée nationale, votre entrepreneur est beaucoup moins susceptible de faire des heures supplémentaires pour terminer le travail sur votre calendrier si des complications surviennent.
Mais plus vous gardez une propriété longtemps, plus vous payez des frais généraux comme les assurances, les taxes foncières et les factures de services publics. En supposant que vous puissiez terminer les travaux et vendre la maison en six mois – ce qui est probablement optimiste – vous devrez toujours payer six mois d'impôt foncier, d'assurance et de services publics. Au taux effectif moyen de 1,15 % , les taxes à elles seules sur une propriété de 300 000 $ s'élèveraient à 1 725 $ après six mois; ajoutez l'assurance habitation ainsi que les factures d'électricité, de gaz et d'eau, et nos bénéfices diminuent encore.
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Raison n°3 : les impôts
Lorsque les gens ordinaires vendent une maison, ils n'ont généralement pas à s'inquiéter de payer des impôts sur les bénéfices, même s'ils sont assez substantiels. Si vous vendez une maison dans laquelle vous avez habité pendant deux des cinq dernières années, vous ne devrez pas d'impôts jusqu'à 250 000 $ de bénéfices (500 000 $ si vous êtes marié et déposez conjointement).
Si vous retournez une maison dans l'année, cependant, tout profit sera considéré comme un gain en capital à court terme, qui est imposé comme un revenu régulier - à taux aussi élevés que 37% , en fonction de vos autres revenus. Vendez la deuxième année et les bénéfices sont soumis au taux de plus-values à long terme plus indulgent, qui varie de 0% à 20% .
Disons qu'après commissions et frais de port, il nous reste 25 000 $ de profit. Si nous gagnons plus de 38 700 $ par an dans notre travail de jour, cela va être imposé à un taux d'au moins 22%. Notre bénéfice est maintenant réduit à 19 500 $. Et nous n'avons même pas pris en compte des éléments tels que les frais de clôture, qui se comptent également par milliers.
Raison n°4 : tout le monde le fait aussi
Pourtant, bien que ce ne soit même pas la moitié des bénéfices que nous avions initialement envisagés, 19 500 $ seraient une aubaine bienvenue pour la plupart d'entre nous. Le problème, c'est que ce jour de paie comporte tellement de risques. Il faut un énorme investissement en capital, en temps et en énergie pour acheter et rénover une maison.
Il y a très peu de marge d'erreur et il est très possible que vous ne puissiez pas vendre la maison pour ce que vous espériez. Vous pourriez vous retrouver avec une maison que vous ne pouvez pas vendre et des frais de port qui continuent de s'accumuler mois après mois.
Cela peut sembler peu probable sur le marché immobilier en effervescence d'aujourd'hui, alors que même un bungalow tout à fait banal de la région de la baie peut se vendre des centaines de milliers de dollars au-dessus de son prix demandé .
Mais considérez ceci : les Américains ont renversé plus de 207 000 maisons en 2017— le plus depuis 2006 . Les nageurs professionnels disent que la concurrence est plus rude que jamais et qu'il est beaucoup plus difficile de gagner de l'argent qu'au lendemain de la crise du logement.
Plus précisément, beaucoup de ces nageurs de maison en 2006 étaient sur le point de faire face à la ruine financière : en 2009, la valeur des maisons avait plongé par rapport à leurs sommets du milieu des années 2000, laissant des millions de propriétaires et de vacanciers confrontés à la forclusion. En fait, de nouvelles recherches suggèrent que les nageoires domestiques peuvent avoir a joué un rôle démesuré dans la crise du logement .
Si les ventes ralentissent ou que les prix commencent à baisser au cours des mois pendant lesquels vous investissez de l'argent dans une propriété, vous pourriez finir par vendre dans un environnement très différent de celui dans lequel vous avez acheté la maison. Le fond peut tomber du marché immobilier plus rapidement que on peut dire 2008.
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