Lorsque mon mari et moi avons décidé de déménager de Denver à Indianapolis pour acheter une maison, nous savions que le processus serait une leçon d'humilité. Les seules choses que nous savions sur le processus d'achat d'une maison venaient de regarder HGTV ou de parler à des amis et à la famille qui l'avaient déjà fait. Nous avons décidé de nous y lancer avec un esprit ouvert et une approche prudente.
La première décision importante à laquelle nous avons été confrontée a été de décider quel type de prêt hypothécaire nous convenait le mieux : Federal Housing Administration (FHA) ou conventionnel. Nous avions une idée générale de ce qui rendait ces prêts différents, mais il a fallu beaucoup de réflexion pour déterminer quelle option correspondait le mieux à nos besoins du moment et pour la durée de notre prêt. Voici comment nous avons pris notre décision :
Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?
Tout d'abord, exposons la différence entre les deux types de prêts : un prêt FHA est un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral et géré par un prêteur tiers. Fondamentalement, cela signifie que le gouvernement paiera le prêteur si vous finissez par ne pas être en mesure de payer, mais vous serez toujours confronté à la forclusion si vous ne remboursez pas votre prêt. En raison de ce soutien, les prêteurs sont un peu plus indulgents à l'égard de l'octroi de prêts, ce qui signifie qu'ils accepteront des notes de crédit inférieures (les prêts FHA ont une note de crédit minimale de 500, tandis que les prêts conventionnels nécessitent généralement des notes dans les 600) et des acomptes ( la norme est de 3,5 pour cent).
Les prêts FHA nécessitent également toujours une prime d'assurance hypothécaire (MIP), qui est une commission ajoutée à votre hypothèque que vous payez pour toute la durée du prêt. Votre MIP varie entre 0,45 et 1,05 % de la valeur de votre prêt hypothécaire, en fonction du montant que vous avez emprunté, de votre ratio prêt-valeur et de la durée de votre prêt. Il n'y a que deux façons de se débarrasser du MIP : La première est de refinancer éventuellement le prêt en un prêt conventionnel. La seconde consiste à mettre 10 pour cent au départ, ce qui vous permet d'abandonner le MIP après 11 ans de paiements. Vous paierez également un paiement d'assurance unique de 1,75 % du prêt à la clôture. En raison de tous ces frais supplémentaires par rapport à la valeur du prêt, les prêts FHA peuvent finir par être plus chers que les prêts conventionnels, même si dans certains scénarios, les prêts FHA ont des taux inférieurs à ceux des prêts conventionnels. En général, les prêts FHA ont tendance à avoir plus de bagages, même s'ils sont plus faciles à obtenir au départ.
Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel ?
Mais qu'est-ce que les prêts conventionnels, de toute façon? Également connu sous le nom de prêt conforme, il s'agit de prêts hypothécaires qui ne sont pas garantis par le gouvernement. Pour cette raison, les prêteurs essaient de réduire autant que possible le risque de défaillance de l'emprunteur, ce que vous paierez. Cela signifie que les prêts conventionnels ont généralement des taux d'intérêt légèrement plus élevés et des exigences d'approbation plus strictes que les prêts FHA. Bien que certains prêteurs acceptent aussi peu que 3 % d'acompte, tout montant inférieur à 20 % vous obligera à payer une assurance hypothécaire privée (PMI) . Ces frais mensuels sont requis jusqu'à ce que vous atteigniez 78 pour cent de la valeur nette de votre maison, mais ils ne diminuent généralement pas de votre paiement mensuel avant que vous n'atteigniez 80 pour cent.
Comment nous avons choisi
Notre principale préoccupation dans le choix entre les prêts hypothécaires était que nous ne voulions pas dépenser plus d'argent que nous ne le devions par mois, même si la différence était faible. De minuscules frais et dépenses s'accumulent avec le temps, et avec toutes les nouvelles dépenses auxquelles nous étions confrontés (réparations, meubles, peinture, etc.), nous devions maintenir notre budget aussi serré que possible.
Selon notre courtier hypothécaire, nous finirions par payer 30 $ de plus par mois avec un prêt FHA par rapport à un prêt conventionnel. Notre courtier a estimé que nous paierions également 10 000 $ en frais et dépenses minimes sur la durée du prêt.
Si nous options pour un prêt FHA, nous devions également éventuellement refinancer pour abandonner le MIP. À l'heure actuelle, les taux sont bas et ne font qu'augmenter, il semble donc que si nous refinancions, nous ne pourrions peut-être pas obtenir les taux bas que nous avons actuellement.
Tous les experts hypothécaires à qui j'ai parlé ont dit que nous devrions opter pour le conventionnel si nous pouvions obtenir l'approbation et nous le permettre – et nous le pouvions, c'est ce que nous avons fait.
Pourquoi vous pourriez choisir un prêt FHA
Cependant, pour les propriétaires qui n'ont pas l'argent d'avance ou d'excellentes cotes de crédit, les prêts FHA sont une bonne option car ils acceptent le plus petit acompte possible. Sur une maison de 200 000 $, la mise de fonds minimale du prêt FHA de 3,5 % serait de 7 000 $. Pour un prêt conventionnel avec 5 % d'acompte, cela représenterait 10 000 $. Cette différence de 3 000 $ en espèces à l'avance peut être un obstacle si vous quittez l'État, achetez de nouveaux meubles ou planifiez une rénovation domiciliaire.
Et si vous vivez dans une ville où le coût de la vie est élevé où l'immobilier va vite, vous pourriez décider qu'il vaut mieux acheter maintenant avec un prêt FHA au lieu d'attendre d'avoir suffisamment économisé pour un prêt conventionnel.
sens spirituel numéro 10
Mais cette décision ne devrait pas être la vôtre. Vous devriez consulter un expert en prêts hypothécaires (comme un agent de crédit ou un courtier en prêts hypothécaires) pour vous assurer que le prêt hypothécaire que vous contractez correspond à vos objectifs à court et à long terme.
