Si vous envisagez sérieusement d'acheter une maison, vous êtes probablement très attentif à votre cote de crédit . Après tout, une excellente cote de crédit, 740 ou plus —vous obtiendrez le meilleur taux possible sur un prêt hypothécaire. Même ainsi, vous pourriez toujours vous qualifier pour un prêt de la Federal Housing Administration, ou FHA, avec un score dans les 500.
Mais il existe un autre chiffre – votre ratio dette/revenu, ou DTI – que les prêteurs examinent de près. En fait, tout comme votre pointage de crédit, votre DTI détermine si vous pouvez ou non être admissible à un prêt hypothécaire. Il est intéressant de noter que ce n'est pas un chiffre que les acheteurs potentiels peuvent généralement débiter comme ils peuvent le faire pour les cotes de crédit.
Voici ce que vous devez savoir sur le DTI, y compris le ratio idéal que les prêteurs veulent voir, comment il est calculé et comment vous pouvez améliorer votre ratio dette/revenu.
Qu'est-ce qu'un bon rapport DTI ?
En ce qui concerne le DTI, le nombre magique est généralement de 43, explique Casey Fleming, conseiller en hypothèques et auteur de Le guide des prêts : Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible. Vos obligations mensuelles totales ne devraient pas dépasser 43 % de votre revenu brut, qui est votre revenu avant les retenues sur salaire, dit-il.
Dans le passé, les acheteurs qui achetaient des maisons par le biais de programmes de prêts parrainés par le gouvernement comme Fannie Mae et Freddie Mac étaient autorisés à avoir un DTI de 50 %. Mais en janvier 2013, l'Agence fédérale de financement du logement a réduit l'allocation DTI de ces agences à 43 % ou moins. Les acheteurs avec des prêts FHA, cependant, peuvent toujours avoir un ratio dette/revenu allant jusqu'à 50 pour cent, explique Fleming.
En 2018, plus de la moitié des demandes de prêt hypothécaire refusées présentaient des ratios DTI supérieurs à 43 %, selon les données de la Home Mortgage Disclosure Act publiées par la société d'analyse financière. CoreLogic .
Quels facteurs dans DTI?
Vous vous demandez comment est calculé votre ratio dette/revenu ? La réponse simple : divisez vos obligations mensuelles totales par votre revenu mensuel brut total (c'est-à-dire avant impôt), explique l'expert en conformité des prêts hypothécaires Anna DeSimone .
Les obligations totales comprennent le paiement estimé du logement proposé - qui comprendrait les taxes foncières, l'assurance contre les risques et les cotisations de copropriété - ainsi que le paiement mensuel de tout prêt étudiant, auto ou prêt à tempérament qui ont 10 paiements restants ou plus, explique DeSimone, l'auteur de Financement du logement 2020 . Les dépenses mensuelles comprennent également 5% des soldes combinés des cartes de crédit renouvelables, dit-elle.
En théorie, toutes les dettes en cours devraient être incluses lors du calcul du ratio dette/revenu, explique Fleming.
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À des fins de souscription, cependant, le prêteur ne voit que ce qui est indiqué dans le rapport de crédit, de sorte que les prêts personnels qui ne sont pas signalés aux bureaux de crédit devraient être inclus, mais ne le sont souvent pas, dit Fleming.
En ce qui concerne le revenu, si vous avez une activité secondaire en plus de votre travail habituel, les assureurs voudront voir au moins deux ans de revenu net sur les déclarations de revenus d'un emprunteur, montrant que le revenu est vérifiable, durable et susceptible de continuer, Fleming explique. La moyenne des revenus des deux dernières années est calculée, sauf si le revenu semble diminuer, auquel cas les souscripteurs examineront l'année la plus récente.
Comment pouvez-vous améliorer votre DTI avant d'acheter une maison ?
Si vous cherchez à améliorer votre ratio d'endettement, vous pouvez adopter une approche stratégique pour rembourser vos dettes, disent les experts.
Rembourser les cartes de crédit semble être une bonne idée, mais il est préférable de franchir cette étape 6 à 12 mois avant de commencer à chercher une maison, dit DeSimone. Parfois, les règles de crédit sont basées sur l'utilisation moyenne du crédit au cours des 12 derniers mois.
De plus, la règle des 5 pour cent pour l'utilisation des cartes de crédit qui est prise en compte dans le DTI est en fait favorable, car elle est souvent inférieure aux paiements minimum requis par les créanciers, dit DeSimone.
En ce qui concerne les paiements de votre voiture, jetez un œil à combien il vous en reste. DeSimone propose ce scénario :
Si vous avez un prêt auto de 300 $ par mois et 15 versements restants (à compter de la date de votre demande de prêt), vous pouvez rembourser votre solde en 10 versements si vous avez 1 500 $ d'argent disponible. Ensuite, apportez la preuve à votre prêteur hypothécaire que vous avez payé les cinq paiements, et le paiement mensuel de 300 $ sera supprimé de votre DTI, dit-elle.
La chose à retenir quand il s'agit de DTI ? Acheter un prêt hypothécaire et ne vous soucier que de votre pointage de crédit, c’est un peu comme aller à la salle de sport et faire du cardio, tout en ignorant les appareils de musculation. Un bon ratio d'endettement vous donnera, pour ainsi dire, la force financière dont vous avez besoin pour obtenir un prêt hypothécaire.
