Bonne nouvelle d'abord : il est en fait possible d'acheter un appartement à Manhattan pour moins de 300 000 $ environ. (Oui, un vrai appartement, pas un placard ! Et oui, acheter pour être propriétaire, pas pour louer !) De temps en temps, une unité coopérative de la Housing Development Fund Corporation (HDFC) arrive sur le marché, offrant une option rare et abordable pour les candidats potentiels. acheteurs de maison.
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Mais les nouvelles décourageantes ? Non seulement elles sont assez rares, mais ces bonnes affaires immobilières sont aussi un peu catch-22 : pour en acheter une, il faut avoir un salaire annuel inférieur à un certain seuil, mais vous devez également disposer de liquidités importantes pour les acomptes (et dans certains cas, pour la totalité du prix d'achat). Cela limite considérablement le nombre de chasseurs de maisons qui peuvent réellement acheter ce type de coopérative. Dans de rares cas, les gens épargnent. Souvent, cependant, ce sont des personnes (pensez aux diplômés récents) avec un salaire modeste qui reçoivent un héritage ou reçoivent un coup de pouce financier de leur famille, ou des retraités sans revenu mensuel mais avec beaucoup d'argent en réserve. Soupir.
Les coopératives HDFC de New York ont vu le jour dans les années 1970 lorsque, lors d'un ralentissement économique, les propriétaires ont commencé à abandonner leurs bâtiments. Les bâtiments ont été confiés aux habitants pour qu'ils les gèrent. Cela a commencé comme une expérience, mais depuis, il est devenu un moyen de niche pour les New-Yorkais à revenu faible à moyen d'acheter des maisons.
Les unités sont généralement bien en deçà de la valeur marchande, ce qui signifie que votre hypothèque coûtera moins cher que la location d'une unité de taille similaire, explique Eugene Gamble, investisseur immobilier et partenaire principal de Chuchoteurs de propriété, une société d'investissement et de développement immobilier.
Intrigué ? Voici ce que les experts immobiliers disent que vous devez savoir sur les coopératives HDFC.
Le plafond de revenu est strict
En plus d'être à un prix plus abordable, les coopératives HDFC sont souvent des endroits avec un fort sentiment de communauté, dit Molly Franklin , un agent immobilier avec CitiHabitats immobilier.
La première chose que les acheteurs doivent savoir est s'ils ont droit au plafond de revenu de l'immeuble, et ils doivent être en mesure d'afficher ces chiffres sur deux ans de déclarations de revenus, dit Franklin. Il n'y a pas de plafond de revenu universel et les formules pour déterminer les plafonds de revenu varient selon les coopératives. Hauseit, une société à vendre par propriétaire à New York, a constitué un exemple de guide pour le calcul des lignes directrices sur le plafond de revenu. Vous pouvez également consulter un exemple d'application , qui demande généralement des informations sur le compte bancaire, des références personnelles et une explication des raisons pour lesquelles vous souhaitez vivre dans l'immeuble.
Image de balise Lucas Callejas , un agent immobilier avec Menthe triple immobilier à New York, dit qu'il est important que les acheteurs se demandent s'ils ont des bonus ou des augmentations à venir. Si tel est le cas, il peut être intéressant de demander à votre entreprise de les retarder si vous êtes proche du plafond de revenu.
Certains bâtiments, selon le programme, n'autoriseront pas un dollar au-dessus du plafond, explique-t-il. D'autres peuvent avoir une certaine marge de manœuvre avec une petite quantité de flexibilité.
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Dans les immeubles à faible revenu, les retraités aux finances solides mais à faible revenu, ainsi que les achats de cadeaux pour les enfants adultes dominent le jeu, explique Franklin, car beaucoup de ces achats sont des transactions en espèces.
De nombreuses [unités] vont à des personnes qui peuvent avoir des parents ou des grands-parents avec des liquidités importantes, ou des personnes qui ont quitté des emplois bien rémunérés et travaillent maintenant dans des domaines où elles gagnent moins, mais trouvent cela plus gratifiant, dit Franklin.
Une idée fausse commune, cependant? Vous n'êtes pas obligé de gagner le même revenu pendant des années.
Les gens deviennent nerveux à l'idée que le bâtiment exigera que vous ne gagniez jamais plus que le plafond de revenu après l'achat, dit-elle. Le bâtiment ne surveillera pas vos revenus pour toujours et le bail de propriété ne vous sera pas arraché si vous obtenez une excellente promotion un an après l'achat.
Un autre point délicat : les acheteurs doivent savoir si le bâtiment a été approuvé pour des hypothèques, dit Franklin. Certains bâtiments ne sont pas en bonne santé financière, il est donc peu probable que les banques prêtent de l'argent, souligne-t-elle.
En règle générale, les HDFC nécessitent un acompte quelque peu faible, de 10 %, explique Debra Bechtel , professeur à la Brooklyn Law School qui enseigne dans une clinique axée sur le HDFC ; mais certains quartiers plus chauds exigent tout l'argent comptant.
Si l'émission d'argent ne suffisait pas, les acheteurs doivent également être approuvés par le conseil d'administration de la coopérative de l'immeuble. Une organisation appelée le Conseil d'aide à la colonisation urbaine a un programme pour présélectionner les personnes intéressées à vivre dans les HDFC pour l'éligibilité.
Ce ne sont pas des immeubles de placement.
Les acheteurs ne devraient pas s'attendre à gagner beaucoup d'argent avec un HDFC. Oui, bien que vous ayez le droit d'avoir un revenu plus important une fois que vous avez acheté l'appartement, le prochain acheteur résident devra probablement gagner sous le plafond de revenu lors de l'achat. Cependant, tout dépend des règles de votre bâtiment.
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Le prix de revente n'est pas limité, mais comprendre que le plafond de revenu régira le montant que vous pourrez obtenir sur votre revente est très important pour gérer les attentes, dit Franklin.
De plus, les taxes de retournement (ou les frais de transfert payés à l'immeuble pour maintenir les réserves lorsque vous vendez) sont généralement élevées pour empêcher les stratagèmes de devenir riche rapidement.
L'unité doit être votre résidence principale.
Je m'assure toujours que mes acheteurs sachent que ce n'est vraiment une option appropriée que pour quelqu'un qui utilise l'appartement comme résidence principale, car les HDFC ne permettent pas aux gens d'acheter pour un pied-à-terre et ont des politiques de sous-location strictes, explique Shelly Place , un agent Triplemint.
Vous payez moins, mais vous obtenez moins (généralement) aussi.
De nombreux HDFC nécessitent des rénovations coûteuses pour les amener à un niveau de vie raisonnable et il est donc possible que vos dépenses personnelles soient plus élevées que de nombreuses alternatives clé en main, explique Gamble.
Les unités HDFC sont conçues pour les personnes à revenu faible à moyen et, en tant que telles, elles entraînent généralement des frais d'entretien peu élevés, Chuchoteurs de propriété ', dit Gamble. Cependant, ces frais ont un coût : des frais d'entretien faibles signifient moins de liquidités dont le bâtiment dispose pour les réparations, et donc le bâtiment peut être sujet à des problèmes de sécurité ou d'entretien.
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Et bien que cela soit vrai pour certains bâtiments, il y a une sorte de renaissance avec les HDFC de Manhattan. Un afflux de ventes récentes de HDFC signifie que les bâtiments ont plus dans leurs coffres; beaucoup bénéficient des mises à niveau indispensables et s'ouvrent également au financement, dit Franklin.
La vente à emporter ? Les HDFC ne font pas partie de la catégorie trop beau pour être vrai ; mais ils viennent certainement avec quelques obstacles.
