Make It Happen: Tout ce que vous devez savoir pour obtenir un prêt hypothécaire

À moins que vous n'ayez une fée marraine ou un demi-million cool assis, vous aurez probablement besoin d'une hypothèque si vous voulez acheter une maison. Voici comment se qualifier et choisir un prêt hypothécaire, et à quoi s'attendre tout au long du processus.

Commencer de bonne heure

Avouons-le : vous pouvez assister à autant de journées portes ouvertes que vous le souhaitez, mais vous ne pourrez pas en acheter une sans hypothèque. Alors lancez-vous tôt et obtenez une pré-approbation avant même de commencer à chercher une maison.

Ma recommandation serait de toujours obtenir une approbation préalable avant de chercher la maison de vos rêves, explique Nick Beser, directeur du logement et du développement communautaire à but non lucratif. Solutions Financières Guidewell . Il n'est jamais bon de tomber amoureux d'une propriété pour découvrir que vous ne pouvez pas en bénéficier à ce niveau de prix particulier. Beser dit que le processus de pré-approbation ne devrait pas prendre plus d'un jour ou deux avec un professionnel du crédit réputé. Une pré-approbation est généralement valable pendant 90 jours, après quoi vous pouvez répéter le processus si nécessaire.

(Notez que vous pouvez également obtenir une présélection par un prêteur. Il s'agit d'une estimation approximative de ce que vous pourriez vous permettre en fonction des informations financières que vous fournissez et d'une vérification de solvabilité. La présélection est un processus plus simple et plus rapide, car vous n'avez pas besoin de soumettre des documents sur vos finances. Mais pour la même raison, cela n'a également aucun sens et ne signifie pas que vous avez été approuvé pour le financement. C'est simplement un bon moyen d'estimer le montant d'une hypothèque à laquelle vous pourriez être admissible.)

Es-tu prêt?

Mais avant de faire une demande de prêt hypothécaire, assurez-vous d'avoir préparé votre dossier financier : vous voulez faire de votre mieux pour bénéficier des meilleurs taux – ou pas du tout.

Faites attention à la façon dont vous gérez votre crédit, explique Tom Gleason, ancien directeur exécutif de Logement de masse , l'autorité de financement du logement à but non lucratif du Massachusetts. Si vous êtes en retard sur le crédit en magasin, les prêts étudiants ou le crédit automobile, vous devez vous occuper de ces problèmes. Sinon, dit-il, vous allez juste être rejeté.

Vous devez arriver à un point où vous avez eu un revenu constant trois années de suite, explique Marie Presti, propriétaire/courtier à la Groupe Presti à Newton, Mass. Les banques veulent également voir des réserves de liquidités lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire. Les prêteurs aiment savoir que vous avez non seulement de l'argent pour un acompte, mais aussi assez d'argent pour payer l'hypothèque au cas où vous perdriez votre emploi après avoir acheté la maison. Ils aiment voir trois à six mois de dépenses. Cela ne doit pas nécessairement être une énorme liasse d'argent dans votre compte d'épargne - cela peut inclure des soldes dans des comptes de retraite que vous n'aurez pas à toucher, espérons-le, comme un 401 (k) ou un IRA.

Pendant ce temps, vous serez admissible à de meilleurs taux hypothécaires si votre crédit est excellent et que vous n'avez pas une tonne de dettes. Afin de recevoir le taux le plus bas, les cotes de crédit devraient se situer dans les 700 et le ratio dette/revenu de l'emprunteur devrait être d'environ 36%, dit Beser. Cela signifie que le total de vos dettes mensuelles – y compris les remboursements de prêts étudiants, les prêts automobiles, les minimums de carte de crédit et l'hypothèque que vous essayez d'obtenir – ne devrait pas dépasser 36 % de votre revenu mensuel avant impôt.

Cependant, de nombreux prêteurs ont un financement hypothécaire qui permettra des scores jusqu'à 600, ajoute Beser, et Fannie Mae et Freddie Mac ont récemment apporté des modifications pour permettre un taux d'endettement allant jusqu'à 50 %.

En général, plus votre pointage de crédit est mauvais, plus le taux d'intérêt est élevé, dit Beser - et plus le taux d'intérêt est élevé, plus le paiement hypothécaire est élevé. Ceci est important, car le montant de votre paiement mensuel peut limiter la taille de la maison que vous pouvez acheter. Cela peut même aider à décider de la communauté où votre famille peut se permettre de vivre, dit-il.

Si vous avez besoin d'un coup de pouce rapide de pointage de crédit, le remboursement des soldes de carte de crédit est l'un des boosters de crédit les plus immédiats environ. C'est parce qu'environ un tiers de votre pointage de crédit est déterminé par l'utilisation du crédit, ou combien de vos limites de crédit disponibles vous avez utilisées. Rembourser les soldes peut également ramener votre ratio dette/revenu à un niveau acceptable.

(Crédit image : Nasozi Kakembo)

Trouvez un prêteur (et recherchez les programmes d'achat d'une première maison)

Il existe de nombreux types de prêteurs hypothécaires, de la banque ou de la coopérative de crédit de votre quartier aux banques en ligne en passant par les prêteurs non bancaires. Bien que votre propre banque puisse proposer des prêts hypothécaires, assurez-vous également de comparer les taux et les conditions d'autres prêteurs, car les banques de consommateurs peuvent ne pas être aussi compétitives, en particulier pour les premiers acheteurs. En particulier, consultez les programmes d'achat d'une première maison soutenus par votre état autorité de financement du logement ou ceux des coopératives de crédit locales.

Nous avons utilisé un programme d'achat d'une première maison offert par une coopérative de crédit à laquelle j'ai accès au travail, explique Sarah Korval, qui a acheté une maison en rangée avec son mari Scott à Boston en 2016. Nous avons examiné un tas d'options différentes, y compris trois coopératives de crédit différentes. et les options de financement par l'intermédiaire d'un agent de crédit. En fin de compte, les coopératives de crédit offraient toutes des programmes vraiment solides avec des taux intéressants, alors nous avons opté pour l'un d'entre eux.

Pour un acheteur d'une première maison, il peut souvent être difficile de trouver un acompte conventionnel de 20 % : vous n'avez pas de maison existante à encaisser, et peut-être avez-vous été trop occupé à lutter contre des prêts étudiants ou à payer des loyers exorbitants pour économiser jusqu'à 40 000 $ ou plus en espèces. Cependant, vous pouvez profiter de plusieurs programmes de prêts conçus pour les personnes dans votre situation.

Des produits hypothécaires qui incluent des acomptes aussi bas que 3 % sont maintenant offerts pour aider les communautés à revenu faible et moyen et les jeunes adultes à accéder à la propriété, dit Beser. Les programmes de prêts fédéraux tels que FHA, VA et Fannie Mae's Homeready Mortgage facilitent le verrouillage d'une hypothèque sans acompte important. En effet, les prêts adossés au Administration fédérale du logement (FHA) sont ouverts aux acheteurs avec scores de crédit aussi bas que 580 , tandis que Prêts VA permettre aux militaires en service actif et aux anciens combattants de financer une maison sans aucun versement initial.

Beser dit de vérifier les prêteurs de votre région qui offrent ces programmes ou leurs propres programmes d'acheteurs pour la première fois. Renseignez-vous également sur les programmes d'incitation nationaux et locaux qui peuvent réduire votre acompte ou votre taux d'intérêt, ajoute-t-il. Certains États ou villes offrent aux résidents des avantages encore plus généreux pour les primo-accédants, comme une aide au versement d'un acompte, à condition qu'ils restent dans la maison pendant un certain nombre d'années.

Afin d'être admissible à ces programmes, vous devrez généralement suivre un cours pour l'achat d'une première maison dans une organisation à but non lucratif certifiée HUD, en personne ou en ligne. À la sortie de la récente récession, les fournisseurs de prêts comprennent qu'offrir un acompte inférieur comporte des risques ; Cependant, ils voient l'éducation à la propriété comme un puissant moyen de dissuasion contre le défaut de paiement, dit Beser.

C'est vrai : les emprunteurs qui suivent un cours sur l'achat d'une maison sont moins susceptibles de faire face à une forclusion plus tard. La meilleure chose qu'un consommateur puisse faire pour lui-même est de mieux s'instruire, dit Gleason. Et suivre ces cours, nous l'avons vu au fil du temps, fait une grande, grande différence.

La moisson de la paperasse

Une fois que vous êtes prêt à demander un prêt hypothécaire (y compris une pré-approbation), vous devrez rassembler une quantité impie de documents financiers. En fonction de vos compétences organisationnelles (ou de leur absence), cela pourrait être la partie la plus onéreuse du processus d'achat d'une maison. En plus de remplir la demande de prêt, vous devrez généralement localiser et fournir :

• Vos deux dernières déclarations de revenus et formulaires W-2
• Talons de paie récents (ou autre preuve de revenu)
• Soldes et paiements mensuels dus sur les prêts étudiants, les prêts automobiles et autres dettes
• Soldes des cartes de crédit et paiements minimums
• Relevés bancaires courants (chèques et épargne)
• Soldes des comptes d'investissement (401k, IRA, etc.)
• Chèques de loyer annulés (preuve des paiements de loyer en cours)

Hypothèque à taux fixe vs hypothèque à taux variable (ARM)

La plupart des prêts à l'achat d'une première maison impliquent une hypothèque standard à taux fixe de 30 ans. C'est là que vous bloquez un certain taux d'intérêt pendant 30 ans - c'est l'option la moins risquée car votre paiement mensuel ne changera pas. Cependant, ce n'est pas le seul produit hypothécaire sur le marché, loin de là.

Un prêt hypothécaire à taux variable, en revanche, est exactement ce à quoi cela ressemble – le taux d'intérêt peut changer. Vous les verrez annoncés comme un ARM 5/1 ou 7/1 – cela signifie que le taux est fixe pour les cinq (ou sept) premières années, puis il peut changer en fonction des conditions du marché une fois par an.

Un ARM est un peu plus risqué, mais il présente un avantage, à savoir que le taux initial sera inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe. Par exemple, disons qu'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est annoncé à 4 % ; un ARM 5/1 chez le même prêteur peut commencer à 3,5 %. Cela peut signifier des économies considérables au cours des cinq premières années et vous permettre de vous qualifier pour un prêt hypothécaire plus important. Mais étant donné que les taux d'intérêt ont frôlé les plus bas historiques depuis la Grande Récession, il est juste de supposer que vous paierez plus - peut-être un peu plus - dans six ans si vous ne vendez pas ou ne refinancez pas votre prêt hypothécaire avant alors. C'est pourquoi la plupart des ressources destinées aux acheteurs d'une première maison vous orienteront vers (ou même exigeront) un prêt hypothécaire à taux fixe.

À propos de PMI

La raison pour laquelle tout prêteur veut que vous versiez un acompte - que ce soit pour une voiture ou une maison - est que, jusqu'à ce que vous remboursiez une bonne partie du prêt, ce sont eux qui assument la plus grande partie du risque financier. Un acompte de 20 % garantit que, même si le marché du logement s'effondre et que la valeur des maisons chute de 10 à 15 %, la maison vaut toujours plus que le prêteur n'y a investi.

C'est pourquoi, si vous ne versez pas 20 % ou plus, la plupart des prêteurs vous demanderont de souscrire une assurance hypothécaire privée, ou PMI (qui protège le prêteur dans le scénario ci-dessus, pas vous).

Il existe différentes manières de payer le PMI, en fonction du programme de prêt - certaines l'incluront dans l'hypothèque afin qu'elle soit financée sur 30 ans à un taux d'intérêt légèrement plus élevé, et d'autres fois, vous pourriez simplement payer 100 $ de plus. un mois sur votre prêt hypothécaire (jusqu'à ce que vous atteigniez 20 à 30 % de la valeur nette de la maison). Mais même si vous ne le voyez pas, vous le paierez d'une manière ou d'une autre.

Les acheteurs potentiels de maison qui utilisent des produits hypothécaires à faible mise de fonds pour le financement paieront probablement le PMI et/ou recevront un taux d'intérêt légèrement plus élevé s'ils choisissent une option « assurance hypothécaire payée par le prêteur », dit Beser. Cela étant dit, de nombreux acheteurs d'une première maison constatent qu'en fin de compte, le versement hypothécaire est inférieur à ce qu'ils paient actuellement en loyer.

À propos des points

Peut-être avez-vous entendu parler des points hypothécaires, auquel cas vous vous êtes probablement dit : qu'est-ce que les points ont à voir avec quoi que ce soit ? Juste question ! Fondamentalement, vous pouvez payer plus d'argent d'avance pour réduire votre taux d'intérêt à long terme.

Un point correspond généralement à 1% de l'hypothèque. Ainsi, par exemple, sur un prêt hypothécaire de 200 000 $, vous pourriez être en mesure de payer 2 000 $ supplémentaires (un point) à la clôture pour réduire votre taux d'intérêt de 4 % à 3,5 % sur la durée du prêt. Ce petit supplément s'accumulera au cours des 30 dernières années, vous permettant d'économiser des dizaines de milliers de dollars d'intérêts et de réduire votre paiement chaque mois. Si vous avez de l'argent, cela peut certainement en valoir la peine, mais les premiers acheteurs sont souvent à court d'argent.

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Frais de clôture

En parlant d’argent comptant : un acompte n’est pas le seul montant initial dont vous aurez besoin pour obtenir un prêt hypothécaire. Assurez-vous de tenir compte des frais de clôture, qui varient selon l'état mais ont tendance à en moyenne environ 3 700 $ , et peut inclure les frais de montage (les frais de la banque pour la rédaction du prêt), les frais d'arpenteur, les points, l'assurance titres, les honoraires d'évaluateur et d'avocat, et d'autres frais aléatoires. Votre agent de crédit devrait être en mesure de vous fournir une estimation de bonne foi de ces frais à l'avance. Dans certains cas, il est possible d'amener le vendeur à payer vos frais de clôture : en gros, il paie les frais, puis vous facture beaucoup plus pour la maison, de sorte que la douleur s'étale sur la durée de votre hypothèque de 30 ans.

Vous devrez peut-être également payer par anticipation une année d'assurance habitation et d'impôts fonciers afin de fermer, qui ira dans un compte séquestre (ce qui signifie que la banque détient l'argent et paie ces factures en votre nom tout au long de l'année).

Ce pour quoi vous êtes approuvé et ce que vous pouvez vous permettre peuvent être deux nombres différents

Enfin, n'oubliez pas que ce n'est pas parce que vous êtes admissible à une hypothèque de 400 000 $ que vous devriez acheter une maison de 400 000 $. Basez votre fourchette de prix cible autour du paiement mensuel qui vous convient - et, si c'est inférieur à ce à quoi vous êtes admissible, n'oubliez pas que vous disposez de cette marge de manœuvre supplémentaire si vous en avez vraiment besoin.

Je dis généralement pour les premiers acheteurs, essayez d'aller aussi haut que possible sur votre limite, mais sentez toujours à l'aise de faire ce paiement mensuel du logement, dit Presti. Mais n'oubliez pas que l'accession à la propriété entraîne des coûts qui vont au-delà de l'hypothèque : l'assurance, les taxes foncières, les services publics et l'entretien peuvent s'élever jusqu'à des milliers de dollars par an .

Les consommateurs qui ont toujours loué ne sont souvent pas conscients des coûts de possession, dit Beser. Ils doivent comprendre que le financement d'un prêt hypothécaire n'est que la première étape. Une fois qu'ils auront emménagé, ils auront également des taxes, des assurances et des frais d'entretien.

Dans le même temps, dit Presti, une partie de cet argent vous reviendra sous la forme de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Et si vous êtes confiant en tant que jeune acheteur que vous évoluerez dans votre carrière au cours des prochaines années, vous vous sentirez peut-être plus à l'aise pour vous étirer.

N'oubliez pas : une hypothèque est implacable, et vendre une maison n'est pas comme rompre un bail. Vous devez être réaliste quant au prix de la maison que vous pouvez acheter, dit Gleason. Rien ne crée plus de stress dans une famille que d'être trop occupé de votre maison et de ne pas être sûr de pouvoir effectuer les versements hypothécaires. Alors respectez votre budget et respectez-le vraiment.

Jon Gorey

Donateur

Je suis un musicien d'une vie antérieure, un père au foyer à temps partiel et le fondateur de House & Hammer, un blog sur l'immobilier et la rénovation domiciliaire. J'écris sur les maisons, les voyages et d'autres éléments essentiels de la vie.