Nous avons tous vu les émissions à la télévision : les gens achètent des maisons à rénover à bas prix, les rénovent et les mettent à jour, puis les vendent à profit. Ces représentations donnent un aspect facile, amusant et une victoire garantie aux maisons de retournement. Mais, comme vous l'avez probablement deviné, ce n'est pas toujours le cas.
Il y a beaucoup de facteurs impliqués dans l'achat, la rénovation et la vente d'une maison en respectant le budget et les délais. Et, pour les acheteurs potentiels de maisons retournées, ces facteurs ont en fin de compte un impact sur la qualité et le prix de la propriété qu'ils envisagent.
Pour savoir ce que les experts en immobilier vraiment pensez au processus de retournement, nous nous sommes tournés vers neuf agents à travers le pays pour leur contribution.
Problèmes de qualité
Il n'est probablement pas surprenant que la première préoccupation de nos agents immobiliers à propos du retournement soit la qualité. De nombreux nageurs essaient de maximiser leurs profits en coupant les coins ronds pendant le processus de rénovation, ce qui inclut des matériaux bon marché, des travaux de mauvaise qualité et des zones négligées (comme ne pas mettre à jour l'électricité et la plomberie).
Ce qui était autrefois considéré comme un processus créatif et lucratif est devenu quelque chose dont les agents et les acheteurs se méfient, déclare Miltiadis Kastanis de Douglas Elliman à Miami Beach. Les maisons retournées sont perçues comme des maisons qui ont l'air bien, mais les coins sont coupés. Il faut beaucoup de temps, d'efforts et d'argent pour préparer ces maisons, et tout le monde n'est pas prêt à assumer cette tâche.
Les éléments qui sont souvent de mauvaise qualité comprennent les finitions, la quincaillerie, les appareils électroménagers et les luminaires, dit-il.
Jolie ne veut pas toujours dire parfaite, convient Jessica Ellis de Sotheby's International Realty - Courtage Westlake Village en Californie, notant que de nombreux acheteurs de maisons retournées se retirent par erreur de plusieurs inspections nécessaires simplement parce que les propriétés semblent neuves.
C'est l'une des plus grosses erreurs que commettent les acheteurs lorsqu'ils achètent un flip, dit-elle. J'encourage toujours les clients à effectuer chaque inspection nécessaire.
Risque financier
Pour ceux qui font le retournement, il y a beaucoup de risques financiers impliqués dans le processus.
Si vous ne savez pas ce que vous faites, cela pourrait revenir vous blesser, déclare Lynette Kohn Huber avec Walker Reid Realty à Boca Raton, en Floride. HGTV donne l'impression que c'est facile et amusant, mais ces personnes sont des professionnels dotés de compétences et d'expérience, et même ils ont des flops. Il y a beaucoup de gens qui se mettent au dessus de leur tête avec un flip.
Le retournement est une entreprise très acharnée, déclare Chris Cusimano de Immobilier Keller Williams à Boca Raton, et vous devez avoir beaucoup d'argent et de temps pour bien faire les choses, dit-il. D'après son expérience, les bénéfices tirés des maisons retournées étaient corrects, mais il y a plus d'argent à gagner en vendant des maisons de manière traditionnelle.
En plus de beaucoup de temps, d'argent, de compétences et d'expérience, les palmes ont besoin de beaucoup de chance pour en tirer profit, explique Allen Roth de Sotheby's International Realty - Beverly Hills Brokerage en Californie. Ils doivent également s'appuyer sur un élément de chance avec le timing du marché. Il y a une quantité incroyable de risques impliqués, et j'ai vu des palmes de première main subir des pertes importantes parce que quelque chose a été bâclé en cours de route.
En tant que flipper, si la chance n'est pas de votre côté et que le processus prend plus de temps que prévu, cela vous coûtera cher, déclare Simon Isaacs de Simon Isaacs Immobilier à Palm Beach. Conserver une propriété plus longtemps que prévu peut vous exposer à des taxes foncières et à des factures d'entretien que vous n'aviez pas prévues.
Complications courantes
Il est assez courant que des complications surviennent quelque part le long de la ligne, à la fois pour les acheteurs et les vendeurs de maisons retournées. Par exemple, dans certains États, dont le Texas, une maison inversée peut ne pas être admissible à une Prêt FHA , note Francesca Conway, une agente affiliée de la Bureau des champions de Coldwell Banker Realty au printemps, au Texas. Les règles de la chaîne de titres au Texas stipulent qu'une propriété doit être détenue pendant 90 jours avant de pouvoir prétendre à un prêt FHA.
Par conséquent, cela limite les acheteurs, en particulier les accédants à la propriété, qui constituent parfois le marché le plus large pour les maisons inversées, explique-t-elle.
En tant qu'agent d'un acheteur, il peut y avoir plusieurs problèmes lors de la fermeture de l'entiercement sur les maisons retournées, explique Ellis. La guerre des enchères est évidemment mon plus gros obstacle car ils ont tendance à être les plus recherchés sur le marché.
Du point de vue d'un flipper, des coûts de projet imprévus peuvent survenir qui échappent totalement à son contrôle, tels que des retards dans le processus d'autorisation et des commandes de matériel, explique Ericka S. Black, affiliée à Coldwell Banker Realty dans la région Mid-Atlantic, bureau Dupont / Logan Circle à Washington, D.C. Par exemple, COVID-19 a eu un impact sur les opérations de nombreux bureaux de permis gouvernementaux et fabricants de matériaux de construction, ce qui a créé des retards imprévus et des coûts de projet imprévus.
Cela peut créer une réaction en chaîne. En raison de ces coûts de projet imprévus, certains flippers choisissent de couper les coins ronds, ce qui, à son tour, peut faire en sorte que la liste soit sur le marché encore plus longtemps.
Si les professionnels de l'immobilier peuvent voir les coins coupés, nos clients et leur inspecteur en bâtiment le verront certainement, dit Black. Couper les coins ronds peut entraîner une perte de profit, car la maison restera plus longtemps sur le marché.
Avertissement COVID
Cependant, il y a un avantage à vendre des maisons renversées en ce moment, et c'est grâce à la pandémie de COVID-19, déclare Mia Cottet de Sotheby's International Realty - Los Feliz Brokerage à Los Angeles. Auparavant, ses clients hésitaient à acheter des flips, craignant de payer un supplément pour un travail de mauvaise qualité. Maintenant, les choses ont changé.
Les gens sont maintenant moins enclins à devoir entreprendre de lourdes rénovations, explique-t-elle. La distanciation sociale avec les entrepreneurs à la maison peut être gênante, et l'obtention de matériaux au pays et à l'étranger pourrait entraîner de sérieux retards. Mes clients demandent de plus en plus maintenant une maison «faite».
