Les prêts FHA sont une voie populaire vers l'accession à la propriété pour de nombreux acheteurs d'une première maison, car ils ont tendance à avoir des options de mise de fonds faibles et des exigences de pointage de crédit laxistes. En effet, selon la Federal Housing Authority, les primo-accédants comprenaient 83 pour cent des emprunteurs de crédit immobilier FHA en 2019.
Mais il y a une éventualité que les acheteurs d'une première maison pourraient ignorer lorsqu'ils sont absorbés par l'excitation d'acheter une maison : si vous mettez moins de 10 % comme mise de fonds avec un prêt FHA, vous devrez payer l'hypothèque FHA assurance pour toute la durée du prêt. Au contraire, avec les prêts hypothécaires conventionnels, vos paiements d'assurance hypothécaire privée (ou PMI) sont annulés une fois que vous avez accumulé suffisamment de valeur nette dans votre maison. (Une introduction rapide pour les non-initiés : l'assurance prêt hypothécaire protège votre prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt immobilier).
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Lorsque vous mettez moins de 10 % sur un prêt FHA, le paiement mensuel de l'assurance hypothécaire est similaire à un mariage : vous êtes coincé avec jusqu'à ce que vous divorcez, explique Holden Lewis, expert en habitation et en hypothèques chez NerdWallet . Dans ce cas, divorcer de votre prêt FHA signifie se refinancer en un prêt classique.
Si vous êtes à la recherche d'un hypothèque , en connaissant les conditions de l'assurance hypothécaire et en quoi elle diffère entre les prêts FHA et les prêts conventionnels, vous aidera à comparer les produits de prêt et à déterminer ce qui vous convient le mieux. Selon les conditions de votre prêt, des Primes d'assurance hypothécaire sur les prêts FHA peut aller de 0,45 % à 1,05 %. La plupart des emprunteurs qui utilisent le programme de prêt FHA choisissent la durée de remboursement de 30 ans et versent 3,5 %, ce qui signifie que la majorité paie une prime annuelle de 0,85 %. Par exemple, sur un prêt de 250 000 $, le coût mensuel de l'assurance hypothécaire coûterait près de 100 $ par mois .
Si vous avez déjà un prêt FHA et que vous avez au moins 20 pour cent de la valeur nette de votre maison, vous voudrez peut-être envisager un refinancement , car vous pourriez potentiellement réduire vos versements hypothécaires mensuels en ne payant plus d'assurance prêt hypothécaire. Si vous cherchez à réduire vos primes d'assurance hypothécaire sur un prêt FHA, vous devez refinancer un prêt non FHA, explique Phil Georgiades, agent immobilier en chef chez Centres de prêt FedHome .
Il existe cependant une exception lorsqu'il s'agit de résilier l'assurance prêt hypothécaire. Pour les prêts FHA qui ont été clôturés après le 31 décembre 2000 ou qui ont été demandés avant le 3 juin 2013, les primes d'assurance hypothécaire peuvent être annulées une fois que l'emprunteur atteint un ratio prêt/valeur de 78 %, explique Georgiades. Ce sont les prêts FHA demandés après juin 2013 qui obligent ceux qui ont moins de 10% d'acompte à refinancer plus tard s'ils souhaitent abandonner l'assurance hypothécaire.
Pour ceux qui ont versé plus de 10 % d'acompte, ils ne sont tenus d'avoir une assurance hypothécaire que pendant les 11 premières années du prêt, explique Georgiades.
Bien sûr, l'option de mise de fonds faible des prêts FHA est un attrait pour de nombreux acheteurs de maison, en particulier ceux qui entrent sur le marché du logement pour la première fois et n'ont pas la valeur nette d'une vente de maison précédente à mettre dans un acompte. Avec les prêts FHA, votre mise de fonds peut être aussi faible que 3,5 pour cent si votre cote de crédit est d'au moins 580.
Selon un rapport de la National Realtors Association, l'acompte médian sur les maisons en 2019 pour tous les acheteurs était de 12%. Pour les primo-accédants, il était de 6 %. Selon la National Association of Realtors, un quart des accédants à la propriété ont utilisé un prêt FHA pour acheter leur maison, profitant probablement des faibles programmes de mise de fonds.
Si vous magasinez pour une maison, consultez le meilleurs conseils hypothécaires un agent immobilier n'en a jamais entendu parler.
