Imaginez trouver une maison que vous aimez absolument (ou du moins voyez beaucoup de potentiel). Maintenant : et si vous pouviez y vivre, mais au lieu de dépenser vos économies d'avance, vous payez une petite partie en plus de votre loyer chaque mois pour l'acompte. Cela ressemble à un rêve, non? Très probablement oui, surtout si vous êtes un pigiste , avez crédit moyen , ou un ratio dette/revenu élevé (ces foutus prêts étudiants !), ou tout simplement ne peut pas mettre assez d'argent de côté chaque mois pour faire place à un acompte.
Eh bien, cette situation n'est pas seulement l'affaire des rêves, c'est un type de contrat connu sous le nom de location avec option d'achat. Mais comme de nombreux scénarios trop beaux pour être vrais, il comporte une bonne part de risques à prendre en compte. Voici ce que vous devez savoir avant de signer :
Qu'est-ce qu'un bail de location avec option d'achat ?
Ces baux de type licorne portent plusieurs noms, mais les baux de location avec option d'achat, les contrats de location-achat, les accords de location-vente ou les options de location-achat sont couramment utilisés. Dans un bail de location avec option d'achat, un locataire s'engage à louer un logement ou une maison à un propriétaire. Chaque mois, le propriétaire verse une partie du paiement mensuel vers le fonds du locataire dans la maison. Le prix convenu reste fixe pendant toute la durée de la location. Habituellement, une fois que le locataire a payé suffisamment de valeur nette dans la maison pour être admissible à un prêt hypothécaire, le locataire a la possibilité d'acheter auprès du propriétaire.
Par exemple, un locataire peut signer un contrat de location-achat pour une maison de 150 000 $. Le propriétaire leur demandera de verser 500 $ et de payer 1 200 $ par mois, dont 200 $ serviront à verser un acompte. Après deux ans, les locataires auront payé 4 800 $ pour l'acompte, soit 3,2 pour cent de la valeur de la propriété, assez pour couvrir un acompte sur un Hypothèque FHA . S'il le souhaite (rappelez-vous, c'est l'option d'achat), le locataire peut garantir l'hypothèque et suivre la procédure standard d'achat d'une maison.
Bien que cela semble être une excellente configuration, les baux de location avec option d'achat ne sont pas toujours si magiques.
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D'une part, ils peuvent être coûteux. Les propriétaires peuvent exiger des frais initiaux non remboursables (appelés prime d'option) afin de garantir l'option d'achat. Ils peuvent finir par être aussi coûteux qu'un acompte, sinon plus. La norme est généralement de 5 pour cent, mais cela peut être négocié entre les parties. De plus, si un locataire choisit de ne pas acheter à la fin du contrat, il ne récupérera aucune partie de l'argent stocké.
Il est également important de noter que les baux de location avec option d'achat ont l'air similaires, mais sont très différents des contrats d'établissement d'actes (qui comportent leur propre ensemble de risques). Les contrats pour actes sont des maisons financées par le vendeur où un acheteur rembourse un vendeur sur une longue période de temps en versements mensuels avec un intérêt élevé. Dans ces situations, le locataire est responsable de toutes les réparations, et généralement des taxes et des assurances.
En location-vente, le locataire est généralement couvert par la loi sur les locataires pendant la période de location et n'est pas responsable de l'entretien ou des réparations. Cependant, cela peut varier d'un État à l'autre et votre propriétaire peut essayer de vous faire renoncer à ces droits (bien que, encore une fois, la légalité de cela varie d'un État à l'autre).
Quels sont certains des risques d'un bail de location avec option d'achat ?
Parce que l'accession à la propriété devient hors de portée pour de plus en plus d'Américains, les baux de location avec option d'achat sont de plus en plus populaires. Il existe maintenant des sociétés de Wall Street bien financées qui offre des programmes transparents de location avec option d'achat pour des logements rénovés haut de gamme. De plus, ils sont courants dans les ventes entre particuliers, comme si un ami de la famille souhaite vous vendre sa propriété, mais que vous n'avez pas encore le financement complet. Cependant, selon Nichole Monticelli, agent immobilier à BEX Immobilier en Floride, le contrat de location avec option d'achat standard est presque toujours rédigé dans le meilleur intérêt du vendeur, ce qui signifie que lorsque vous vous engagez en tant que locataire, vous devez faire preuve de diligence raisonnable pour atténuer les risques.
Par exemple, le propriétaire/vendeur peut essayer de faire en sorte que tout l'entretien et les réparations incombent au locataire (cela peut être contraire aux lois sur les locataires dans de nombreux États, alors vérifiez auprès de votre avocat !) Ou un contrat peut stipuler qu'un seul paiement en retard annulera l'accord. . Cela signifie que le locataire perdrait tout l'argent qu'il a déjà payé ainsi que l'argent qu'il a investi dans les rénovations et les réparations de la propriété.
Et comme les baux de location avec option d'achat sont attrayants pour ceux qui sont autrement exclus des options d'achat de maisons traditionnelles, le marché est sensible aux escroqueries. Par exemple, la Floride a connu une augmentation des escroqueries impliquant des baux de location avec option d'achat pendant le krach immobilier du milieu des années 2000, explique Monticelli. Il y a eu de nombreux cas où les locataires effectuaient leurs paiements mensuels, achevaient les réparations et même modernisaient la maison pendant que les propriétaires empochaient leurs paiements. Les propriétaires cesseraient alors d'effectuer les versements hypothécaires et les locataires se retrouveraient à sec lorsque les banques viendraient récupérer la propriété. Un 2016 Enquête du New York Times a montré que ces escroqueries étaient à nouveau en hausse.
Si vous trouvez une opportunité de location avec option d'achat, gardez un œil sur certains de ces signaux d'alarme :
- Si la maison est en mauvais état, cela peut indiquer qu'elle a été négligée, qu'elle a déjà été saisie ou qu'elle est en train d'être récupérée par la banque.
- Méfiez-vous d'un propriétaire qui vous dissuade de faire effectuer une inspection et une évaluation indépendantes.
- Vos paiements supplémentaires doivent s'élever au montant de l'acompte convenu : nous parlons généralement d'un acompte de 3,5 % pour un prêt hypothécaire assuré par la FHA, Holden Lewis, un expert en habitation chez NerdWallet , dit.
- Vérifiez le rapport sur le titre pour vérifier que votre propriétaire est le propriétaire légal de la propriété, explique Shaolaine Loving, avocate à Loving Law LTD . Le rapport détaillera également tous les privilèges ou jugements supplémentaires qui devraient être payés avant que vous en deveniez propriétaire (et le propriétaire vous demandera probablement de les payer).
Cependant, même si toutes ces choses sont claires, il est important de réaliser que vous entrez toujours dans une situation précaire – vous investissez dans quelque chose sur lequel vous avez peu de contrôle.
Par exemple, bien qu'il n'y ait peut-être pas eu de privilèges supplémentaires sur la propriété lorsque vous avez signé votre bail, le propriétaire peut en avoir ajouté après coup, dit Loving. Déterminer si c'est le cas et essayer de s'en protéger entraînera un coût supplémentaire pour vous. Cela peut rendre le coût réel d'achat d'une maison dans le cadre d'un bail de location-achat beaucoup plus élevé que celui d'un achat traditionnel.
De plus, bien que vous ayez des droits légaux sur l'argent que vous avez investi, il peut être très coûteux d'obtenir ce qui vous est dû dans les cas extrêmes : le propriétaire peut toujours faire défaut à ses obligations hypothécaires et perdre la maison à cause de la forclusion, dit Loving. [Cela] vous mettrait dans l'obligation de plaider pour tout recours contre le vendeur.
Que faire avant de signer sur la ligne pointillée
Si vous avez décidé que la location avec option d'achat est faite pour vous, ou si vous êtes tombé amoureux d'une location avec option d'achat, alors votre toute prochaine étape devrait être d'appeler votre avocat. Comme indiqué précédemment, différents États et régions ont leurs propres lois relatives à la location avec option d'achat, alors assurez-vous que votre avocat est au courant de l'endroit où vous souhaitez signer un bail.
Monticelli a tendance à conseiller à ses clients de rester à l'écart des baux de location avec option d'achat, mais si ses clients décident d'emprunter cette voie, elle leur recommande toujours de demander à un avocat de revoir le contrat et de le réécrire pour qu'il soit plus favorable au locataire et qu'il atténue risque. Par exemple, les locataires peuvent s'assurer qu'ils ne paient pas le double pour les améliorations et les rénovations dans lesquelles ils investissent et que le prix d'achat ne peut pas être augmenté au moment de l'achat. Si le vendeur ne renégocie pas, considérez cela comme un signe d'avertissement, dit-elle.
Une fois que vous avez obtenu le feu vert de votre avocat, parlez à un prêteur :
Demandez à être préqualifié et montrez le contrat à l'agent de crédit, dit Lewis. Un agent de crédit prendra vos informations financières et vous fera savoir si vous êtes sur la bonne voie pour obtenir un prêt hypothécaire dans quelques années. Ils s'assureront également que vos paiements de location fractionnés s'additionneront pour effectuer un acompte le moment venu.
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Et, bien sûr, si la location avec option d'achat semble trop risquée mais que vous aimez la commodité d'avoir vos économies d'acompte regroupées avec votre loyer, il y a toujours la possibilité de déménager dans un endroit moins cher mais en payant le même montant de loyer (c'est-à-dire , le loyer le moins cher pour votre propriétaire et la partie restante sur votre compte d'épargne).
