Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison, examiner les saisies et les ventes à découvert peut sembler être un moyen plus abordable d'accéder à la propriété. Les propriétés peuvent être assez bon marché par rapport au marché du logement traditionnel, et si vous êtes un acheteur chevronné, l'idée d'un rénovateur peut sembler attrayante. Mais avant d'investir plus (ou plus) de temps dans ces types de propriétés, vous devez connaître la différence exacte entre les saisies et les ventes à découvert et ce dont il faut se méfier en tant qu'acheteur potentiel.
Commençons par les saisies
Une forclusion se produit après que le propriétaire n'a pas été en mesure d'effectuer les paiements du prêt hypothécaire pendant trois à six mois et n'est toujours pas en mesure de compenser les paiements manqués après que le prêteur (généralement une banque) a envoyé un avis de défaut. Le propriétaire dispose généralement de 30 à 120 jours après avoir reçu l'avis pour payer le solde de son hypothèque ou accepter de vendre à découvert sa propriété.
Le prêteur met ensuite la maison aux enchères, où un acheteur peut l'acheter. Un agent immobilier est impliqué pour faciliter la communication entre l'acheteur et le prêteur, mais le processus est beaucoup plus formel et les transactions ont tendance à être moins flexibles et plus souvent retardées qu'autrement. Selon Realtor.com , si le prêteur n'est pas en mesure de vendre la maison, la propriété devient la propriété d'une banque ou d'une propriété immobilière (REO).
Où trouver les saisies répertoriées ?
Vous pouvez rechercher des saisies via un service d'annonces multiples, de la même manière qu'une annonce traditionnelle serait publiée. Les propriétés seront directement étiquetées comme saisies.
Dans cette liste de forclusion de Los Angeles , vous remarquerez que la maison est vendue telle quelle, et les photos montrent ses conditions. La maison de quatre chambres et trois salles de bain est cotée à 655 900 $ et est décrite comme une opportunité d'investissement. Le quartier dans lequel se trouve la maison est considéré comme prometteur à Los Angeles, et le prix de vente médian des maisons actuellement répertoriées dans cette zone spécifique est de 746 000 $, selon Zillow . Pour un propriétaire expérimenté qui n'a pas peur des rénovations lourdes, cela pourrait certainement être une opportunité d'investissement, surtout si les maisons de ce quartier de L.A. continuent de prendre de la valeur, ce qui sera probablement le cas. (Zillow rapporte que la valeur des maisons de Jefferson Park a augmenté de 8,8 pour cent au cours de la dernière année).
Toutes les saisies n'ont pas besoin d'un lifting aussi intensif, et toutes les saisies ne seraient pas considérées comme une opportunité d'investissement. Cette maison Valley Village de cinq chambres et six salles de bains va pour 1 799 000 $ et (au moins selon les images publiées sur Zillow) est en forme magnifique. Dans la liste, il est indiqué que la maison a été rénovée en 2016. À titre de référence, le prix médian des maisons actuellement inscrites à Valley Village est de 849 000 $.
Mais ce n'est pas parce qu'une maison est belle en ligne qu'elle est sans problème, et le manque de transparence est un énorme problème pour les acheteurs qui cherchent à acheter une maison saisie.
Ce qu'il faut savoir avec les saisies
Mis à part un processus beaucoup plus long qu'un achat de maison traditionnel, l'achat d'une forclusion n'est généralement pas conseillé aux propriétaires novices.
Tout d'abord, l'acheteur doit acheter la maison sans la voir. Oui, tu l'as bien lu. Non seulement vous ne pouvez pas visiter la maison, mais vous ne pouvez pas demander une inspection professionnelle. D'après Zillow , il y a eu des cas de vendeurs mécontents mettant la maison à nu et laissant la propriété dans un désordre complet ou volontairement endommagée. Beatrice de Jong, directrice des ventes résidentielles chez Annonces ouvertes à Los Angeles , Californie, dit qu'elle a vu des maisons où la plomberie en cuivre a été retirée de la maison pour être vendue, et des maisons dont la plomberie a été coulée en béton. Non seulement il pourrait y avoir des problèmes structurels majeurs à l'intérieur et à l'extérieur de la maison, mais dans certains cas, les locataires pourraient refuser de quitter la propriété et l'acheteur est en fait responsable de les expulser.
De plus, bien qu'il n'y ait pas toujours d'exigence de saisie en espèces pour les saisies, de Jong confirme que de nombreuses banques choisissent de vendre des maisons aux enchères, ce qui a tendance à exiger des acheteurs en espèces. Si vous n'avez pas d'argent liquide, la vente aux enchères se transforme souvent en une guerre d'enchères, dans laquelle vous seriez confronté à des acheteurs potentiels qui ont de l'argent liquide (et l'argent liquide est roi).
Qu'est-ce qu'une vente à découvert (et en quoi diffère-t-elle d'une forclusion ?)
Avant que la maison de quelqu'un ne soit saisie, il peut tenter de la vendre à découvert. Cela se produit lorsque soit le propriétaire ne peut plus payer le prêt hypothécaire, soit il ne le souhaite pas stratégiquement en raison de la baisse de valeur de sa maison (ce qui arrive parfois dans un marché fluctuant). Selon Realtor.com , le vendeur s'adresserait à son prêteur hypothécaire, qui devrait accepter un prix de vente inférieur à celui qui lui est dû. Par exemple, le vendeur pourrait mettre sa maison en vente pour 400 000 $, avec un solde de prêt hypothécaire restant de 430 000 $. Le vendeur serait à court de 30 000 $ pour rembourser sa banque. Une fois la transaction terminée, le vendeur ne serait pas responsable des 30 000 $.
Selon Bankrate , le propriétaire devrait remplir une demande de vente à découvert et rédiger une lettre de difficultés qui détaille sa situation financière (qui comprend les talons de chèque de paie, les déclarations de revenus et les relevés bancaires) et informerait le prêteur qu'il ne serait pas en mesure de rembourser le montant dont leur maison manque une fois qu'elle se vend. Le processus prend généralement des mois.
Dans certains cas, le prêteur hypothécaire peut en fait vouloir que l'argent soit perdu lors de la revente, ce qu'on appelle un jugement d'insuffisance. Certains États ont a interdit ça , mais c'est certainement quelque chose dont le vendeur doit être conscient.
Où trouvez-vous les ventes à découvert ?
Vous devriez être en mesure de trouver des annonces de vente à découvert via un service d'annonces multiples. De nombreuses ventes à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers, mais la liste peut ne pas être étiquetée comme une vente à découvert. Par exemple, vous pouvez aller à Annonces ouvertes et les ventes à découvert apparaîtraient sous le filtre des fixateurs.
Ce qu'il faut savoir avec les ventes à découvert
Le temps qu'il faut pour que la transaction soit conclue avec une vente à découvert a tendance à prendre beaucoup plus de temps (généralement entre 90 et 120 jours, selon Realtor.com) qu'une annonce traditionnelle. Étant donné que l'acheteur traite principalement avec le prêteur, plutôt qu'avec le vendeur, qui est plutôt passif, le prix de l'offre doit être approuvé par le prêteur, ce qui prend du temps.
Le prix de la vente à découvert est délicat. Selon Money Under 30 , il est important pour un acheteur de confirmer si la vente à découvert a été approuvée ou non. S'il a été approuvé, le prêteur a déjà convenu d'un prix auquel le propriétaire souhaite vendre la maison. Si ce n'est pas le cas, la vente à découvert du vendeur sera rejetée.
Selon l'équilibre , un prix d'inscription bas pourrait être une stratégie utilisée par l'agent inscripteur et le vendeur pour attirer plusieurs offres sur la vente à découvert. Ce prix a tendance à être assez fluide, car si le prêteur n'approuve pas le prix, le prix augmentera. En fin de compte : une vente à découvert ne signifie pas nécessairement que vous pourrez acheter une maison à un prix inférieur à la valeur marchande. La Balance indique que le prix des ventes à découvert peut être élevé ; il peut être faible ; il peut être juste sur l'argent.
De plus, les prêteurs ne concluront pas la vente tant que l'acheteur ne s'engage pas à certaines demandes, comme le paiement des réparations et des frais de clôture - tout ce dont le vendeur serait normalement responsable, l'acheteur doit accepter de le prendre en charge.
Vous devrez également accepter la propriété telle quelle, bien que, selon Realtor.com, l'acheteur puisse demander une inspection. Si l'acheteur constate des dommages à la propriété de quelque nature que ce soit, le prêteur ne serait pas responsable de la réparation. Si la maison est dans un état gravement mal entretenu, cela pourrait coûter à l'acheteur une somme d'argent astronomique pour réparer tous les dommages.
En fin de compte, si une annonce de forclusion ou de vente à découvert vous intéresse, assurez-vous de faire toutes les recherches et de comprendre tous les risques. Parce que s'il peut s'agir de la maison de vos rêves, il peut aussi s'agir d'une de vos cauchemars . Assurez-vous que c'est le premier.
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