J'ai le 9 juillet 2019 esquissé en coeurs rouges de dessin animé dans un agenda que je ne jetterai jamais : c'est le jour où j'ai enfin fermé ma première maison ! Après un an de non-stop portes ouvertes , des milliers de notifications téléphoniques provenant d'applications MLS et deux offres infructueuses, mon mari et moi sommes finalement tombés amoureux de la maison que nous avons finalement pu acheter. Cependant, contrairement à l'achat d'un iPhone, cet achat nécessitait plus que de s'assurer que nous avions suffisamment de fonds sur notre compte courant. Ce furent des mois de conversations entre notre agent immobilier, l'agent immobilier du vendeur et notre agent de crédit ; DONC beaucoup de paperasse; et environ 10 à 15 heures au total à manger de la crème glacée pour apaiser mon anxiété. Après avoir finalement accepté notre offre, il a fallu environ 30 jours pour conclure notre maison de rêve de rêve.
Cependant, nous avons eu de la chance que cela soit allé si vite. À notre grande surprise, il faut généralement beaucoup plus de temps pour fermer une maison. Vous souhaitez savoir combien de temps cela prend (et pourquoi) ainsi que ce que vous pouvez faire pour accélérer le processus ? Ici, tout ce que vous devez savoir sur le timing du processus de clôture :
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Combien de temps faut-il pour fermer une maison après l'acceptation de l'offre ?
Selon Rapport d'orientation d'Ellie Mae de juillet 2019 (le plus récent disponible), il faut en moyenne 42 jours pour conclure une maison avec financement.
Cependant, le temps qu'il faut pour fermer une maison après une offre acceptée dépend vraiment de l'endroit où vous vivez, du type de maison que vous achetez et du type de prêt que vous contractez (si vous en prenez même un dehors!)
Combien de temps faut-il pour fermer une maison avec un prêt VA ?
Ceux qui ont servi dans les forces armées américaines sont éligibles aux prêts des anciens combattants (ou VA). Ils ne nécessitent aucun acompte, ont des frais de clôture inférieurs à ceux des creux conventionnels et offrent une plus grande flexibilité de crédit. Bien qu'il soit mythifié que les prêts VA prennent une éternité à traiter, selon Ellie Mae, ils se clôturent en 46 jours en moyenne, soit seulement quatre jours de plus qu'un prêt conventionnel.
Pourquoi faut-il parfois plus de temps pour fermer une maison?
La fermeture d'une maison peut certainement prendre plus de 42 jours, surtout si vous achetez une coopérative ou un condo. Les coopératives et les condos ont des relations différentes avec l'immeuble multifamilial dans lequel ils sont logés.
Les propriétaires de coopératives paient dans l'ensemble du bâtiment et possèdent une part de l'investissement, mais ne sont pas réellement propriétaires de leur espace (intérieur ou extérieur). Ils ont très probablement un contrat ou une part d'actions qui leur permet d'y vivre et de faire partie de l'association du conseil d'administration de la coopérative qui prend toutes les décisions concernant le bâtiment - les projets d'entretien ainsi que les personnes qui peuvent l'acheter.
Les propriétaires de condos, d'autre part, possèdent généralement l'intérieur de leur espace et possèdent ensuite une part des espaces communs et extérieurs de la propriété. Il y a aussi des conseils, mais ils ne décident que de l'entretien, pas des locataires ni des propriétaires.
En raison de ces étapes supplémentaires (et de leur implication avec d'autres parties au-delà de l'acheteur et du vendeur), les coopératives et les condos peuvent prendre beaucoup plus de temps à fermer. Bill Kovalchuk , un courtier qui travaille pour Warburg Realty à New York, affirme que la fermeture à Manhattan, par exemple, peut prendre de 60 à 90 jours.
Voici comment cela se décompose, en moyenne, selon Kowalczuk :
- Négociations du contrat et réalisation des due diligences par l’avocat de l’acheteur : cinq à sept jours ouvrables.
- Achèvement de la demande de vente pour le conseil co-op/condo : 10 à 14 jours (une autre semaine s'il y a du financement impliqué.)
- Évaluation: sept à 10 jours.
- Examen de la demande par l'agent de gestion de la coopérative avant l'envoi au conseil : trois à sept jours
- Processus du conseil d'administration, plus entretiens : sept à 14 jours.
Combien de temps faut-il pour fermer une maison après évaluation?
Adi Perez , un agent de l'agence à Los Angeles, dit qu'il faut environ 10 à 14 jours pour fermer une maison si l'évaluation a une valeur.
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Cependant, si le prix demandé entre sur ou sous valeur , cela prendra plus de temps car le tri de cette complication signifie plus de communication entre les parties et la paperasse que tout le monde doit signer. Par exemple, l'agent d'un acheteur peut avoir besoin de négocier avec l'agent du vendeur le prix d'une maison ou l'acheteur peut avoir à travailler pour obtenir un financement supplémentaire. Cela peut facilement ajouter une semaine ou deux.
Combien de temps faut-il pour fermer une maison avec de l'argent liquide ?
Étant donné qu'un acheteur en espèces élimine le processus d'hypothèque et l'évaluation de l'équation, Kowalczuk dit que cela peut réduire le processus de deux à trois semaines.
Comment accélérer la fermeture d'une maison ?
Louis Adler, directeur et co-fondateur de VRAI New York , affirme que mettre de l'ordre dans vos finances et les documents connexes au début du processus d'achat peut vraiment accélérer la clôture.
Je peux en témoigner : l'année avant de commencer à chercher une maison, j'ai commencé à rembourser mon crédit de manière agressive et j'ai travaillé dur pour établir des habitudes qui augmenteraient mon score. Puis, une fois que nous avons commencé à regarder les maisons, j'étais extrêmement au top de chanter mes documents ; communiqué avec les RH à mon travail qu'ils devraient s'attendre à un appel au sujet de mon emploi ; et trié à l'avance mes déclarations de revenus, documents bancaires et talons de paie. De plus, chaque fois que je recevais un e-mail ou un appel de mon agent ou de mon bureau de crédit, j'y répondais le plus rapidement possible.
Tout cela a certainement accéléré le processus et aidé à rattraper les trois à quatre jours de temps perdu lorsque nous avons rencontré des problèmes non divulgués avec la fondation. Étant donné que nous avions également fait bonne impression sur l'agent du vendeur, nous avons pu négocier facilement un prix de vente inférieur et un crédit pour le réparer nous-mêmes.
Combien de temps dure la fermeture proprement dite ?
Le processus de fermeture physique d'une maison prend environ une heure, du moins selon mon expérience. J'ai conduit jusqu'à l'immeuble de mon agent de crédit et j'ai signé une pile de papiers aussi grands qu'un tout-petit (comme, beaucoup de papiers). Avec mon mari, mon agent immobilier et un tiers étaient également présents (dans mon cas, un associé d'une société d'entiercement) en tant que témoins.
Une fois que tout a été déposé, mon mari et moi avons rencontré notre agent dans notre future maison quelques jours plus tard et avons reçu toutes les clés ! Vous ne trouverez cela dans aucun rapport officiel du processus, mais voici un conseil absolument crucial : préparez-vous à beaucoup de cris et d'OMG !
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