Pour les non-initiés, le processus d'achat d'une maison peut ressembler à un cycle sans fin de cerceaux à franchir. Mais ces cerceaux sont là pour une raison : il y a beaucoup d'argent en jeu et tant de pièces mobiles entre l'acheteur, le vendeur et le prêteur. Plus il y a de pare-feu avant la fermeture, moins quelqu'un risque de se retrouver avec une mauvaise affaire. L'évaluation de la maison est l'une de ces étapes finales fastidieuses mais nécessaires.
Dans le processus de pré-clôture et curieux de savoir ce qui se passera réellement le jour de l'évaluation ? Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre selon les experts :
Tout d'abord, qu'est-ce qu'une expertise immobilière et en quoi consiste-t-elle ?
Disons que vous contractez une hypothèque pour payer une maison cotée à 200 000 $. Vous envisagez donc de contracter une hypothèque de 200 000 $ - et peut-être un peu plus pour couvrir les frais de clôture - et vous vous attendez à tout rembourser au cours des 30 prochaines années. Mais disons qu'à l'année 10 de l'hypothèque, quelque chose se passe et vous ne pouvez plus effectuer vos versements hypothécaires. La banque saisit la maison et la remet sur le marché pour en récupérer le coût. Mais ils découvrent que votre maison de 200 000 $ ne valait en réalité que 180 000 $ depuis le début. Oh, huée ! La banque a perdu de l'argent !
Maintenant, cela n'arrivera pas, car s'il y a une chose que les prêteurs hypothécaires savent faire, c'est protéger leur investissement. Au lieu de vous prêter de l'argent pour une maison de bonne foi, ils vont exiger une évaluation pour confirmer la valeur réelle et impartiale de la maison. De cette façon, ils savent exactement ce que vaut la garantie qu'ils détiennent sur le prêt (votre maison).
Bien qu'il puisse sembler que les évaluations profitent massivement au prêteur, elles font également un bon travail en vous protégeant contre le paiement d'une maison trop chère.
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Et les évaluations ne sont pas réservées aux acheteurs de maison. Les propriétaires les utilisent également lors du refinancement pour la même raison : le prêteur doit connaître la valeur réelle de la maison avant de prêter de l'argent.
Alors, comment les évaluateurs parviennent-ils à cette valeur vraie et impartiale ? Selon Realtor.com , un évaluateur visite la maison et détermine sa valeur en fonction de facteurs tels que son état (la maison est-elle sûre à vivre ?), la superficie totale et la disposition, et si elle a été rénovée ou présente des caractéristiques uniques. Selon SF Gate Home Guides , l'évaluateur examinera également la manière dont l'espace est utilisé, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains et leurs tailles. D'autres variables incluent la superficie réellement utilisée et la taille du terrain de la propriété, s'il y a ou non un garage (un garage ajoute beaucoup de valeur à une maison, surtout si le vendeur habite quelque part avec les quatre saisons) et si la maison offre tous les services publics. Les principaux services publics, tels que le chauffage, la plomberie et l'électricité, sont également examinés.
Les facteurs externes sont également pris en compte, selon Homelight . Les évaluateurs examineront la zone environnante de la maison (que ce soit dans un environnement urbain, suburbain ou rural) et sa classification de zonage.
L'expert évaluera également la santé actuelle du marché immobilier local. Selon Investopedia , les prix des propriétés voisines, comparables et récemment vendues (a.k.a. comps) sont également utilisés dans les évaluations.
Après la visite, l'évaluateur remplira un rapport, le plus souvent le Rapport d'évaluation résidentielle uniforme — qui recueille toutes ces informations en détail. Le formulaire va directement de l'évaluateur au prêteur, mais vous recevrez également une copie de votre société de prêt hypothécaire (la loi exige que vous en receviez une).
Qui paie pour l'évaluation de la maison?
Habituellement, la banque fournira son propre prêteur - elle veut s'assurer que c'est quelqu'un en qui elle a confiance, car c'est son argent en jeu. Mais, selon Realtor.com , vous, l'acheteur, allez payer la facture. Cependant, si un vendeur est vraiment motivé pour décharger sa maison, il couvrira parfois l'évaluation, réduisant ainsi vos frais de clôture globaux.
Selon le manuel de la FHA , les évaluations coûtent généralement entre 300 $ et 400 $.
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Qu'est-ce que cela signifie lorsque l'évaluation ne correspond pas à l'offre du vendeur ?
Les évaluations peuvent parfois mettre un frein au processus de clôture. Un problème courant est si une évaluation est inférieure au prix de l'offre.
Supposons que votre offre de 550 000 $ (le prix de vente) a été acceptée par le vendeur. Cependant, l'évaluation s'élève à 520 000 $. Votre prêteur hypothécaire ne vous donnera désormais que 520 000 $ pour la maison, car c'est ce qu'il est garanti d'obtenir s'il doit la remettre sur le marché.
Maintenant, pourquoi y aurait-il un écart entre le prix demandé pour la maison et la vraie valeur de la maison ? Il y a plusieurs raisons, selon RealEstate.com :
1. Guerres d'enchères
Si vous achetez sur un marché concurrentiel où les prix des maisons sont gonflés en raison de la demande, vous auriez pu gagner contre plusieurs enchérisseurs simplement parce que votre offre était la plus élevée.
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2. Saisonnalité
Tout comme l'industrie du mariage et la télévision aux heures de grande écoute, l'immobilier a ses propres saisons occupées et calmes. Si la zone du marché est saisonnière, une évaluation le reflétera parce que [c'est] simplement le reflet du marché, explique Michael Vargas, co-fondateur de Évaluation de Vanderbilt a New York. Certains marchés sont les plus actifs au printemps et mènent aux valeurs les plus élevées.
En dehors du calendrier, d'autres facteurs tels que l'économie de la région peuvent également gonfler les prix des offres, explique Vargas. Par exemple, pensez à la façon dont la Silicon Valley a gonflé les prix des maisons dans la région de la baie au cours de la dernière décennie : les entreprises technologiques ont amené de nombreux travailleurs avec beaucoup d'argent dans la région. L'immobilier est un bon investissement, il y a donc eu un afflux d'acheteurs potentiels sur le marché immobilier. Cependant, il n'y a qu'un nombre limité de propriétés disponibles et d'espace pour mettre de nouveaux bâtiments / maisons, donc ce qui est sur le marché devient très précieux (c'est-à-dire cher). Alors que certains marchés ont un prix plafond en raison du nombre d'acheteurs qui peuvent réellement se permettre les prix en vigueur de l'immobilier, les acheteurs de la Bay Area continuent de recevoir de plus en plus d'argent, de sorte qu'ils peuvent continuer à soumettre des offres de plus en plus élevées. À cause de ce, les enchères excessives sont la nouvelle norme dans la région.
3. Un mauvais évaluateur
Vous pourriez vous retrouver avec un évaluateur qui n'a pas assez d'expérience ou qui ne connaît pas très bien la région. Si cela vous arrive, il existe un recours : tout d'abord, ayez les preuves pour étayer votre réclamation, c'est-à-dire des données sur votre région provenant de sources fiables, des ventes récentes à proximité, des informations provenant d'autres agents qui ont des ventes en attente dans la région, etc. Cependant, ne contestez pas simplement la faible évaluation parce que vous ressentir la maison vaut plus.
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Vous devriez avoir du soutien pour affirmer que vous pensez que l'évaluateur n'est pas suffisamment informé et pas simplement que vous n'êtes pas d'accord avec l'opinion sur la valeur, dit Vargas.
4. Une pénurie de propriétés comparables
Certaines maisons sont certainement uniques. Disons que vous avez fait une offre pour la seule maison de style Frank Lloyd Wright dans un quartier plein de ranchs. Bien que vous aimiez la propriété pour son caractère unique, les évaluateurs peuvent ne pas comprendre comment cela se traduit par très peu de compositions. Même si l'évaluateur prend en compte les données historiques ainsi que le prix de vente et la valeur des maisons voisines dans son équation, il se peut qu'il n'y ait pas suffisamment d'informations supplémentaires sur la propriété pour étayer le prix de l'offre.
Cela dit : il y a certainement des évaluateurs qui savent comment travailler avec des propriétés non traditionnelles.
Les évaluateurs expérimentés savent comment gérer des propriétés uniques et comment déterminer la valeur des caractéristiques spéciales et uniques d'une maison, explique Vargas.
Et gardez à l'esprit que même si vous pouvez trouver de la valeur dans le caractère unique d'une propriété, cela peut en fait être un détriment (une idée appelée obsolescence fonctionnelle .)
Que pouvez-vous faire si votre évaluation est inférieure à ce que vous attendiez ?
Si l'évaluation de la maison est inférieure à votre offre, plusieurs options s'offrent à vous :
1. Vous pouvez demander au vendeur de baisser le prix.
Ce sera très probablement interdit sur un marché concurrentiel, mais c'est certainement la solution la plus simple pour vous, et aussi pour le vendeur s'il est motivé pour se débarrasser de la propriété.
2. Déposez de l'argent supplémentaire pour couvrir la différence entre l'offre et l'évaluation
Vous pouvez soit le faire en espèces, soit souscrire un deuxième hypothèque.
3. Faire appel ou émettre une réfutation de l'évaluation
Ne faites cela, dit Vargas, que s'il est déterminé qu'il est défectueux ou inexact. Vous pouvez également obtenir une autre évaluation, encore une fois, à vos frais.
4. Éloignez-vous
Vous pourriez perdre un peu d'argent, mais cela pourrait être la meilleure option pour vous si tout le reste échoue.
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Et rappelez-vous : une évaluation de la maison est différente d'une inspection (que vous auriez également dû faire). Un évaluateur fait une visite pour déterminer la valeur de la propriété, principalement pour le prêteur, mais aussi pour vous. Un inspecteur effectue un examen approfondi de la maison afin de vous évaluer les risques. Les deux tiennent compte de l'état de la maison, mais un inspecteur est là pour s'assurer que l'acheteur est au courant des dommages qu'il devra réparer ou remplacer s'il finit par l'acheter. Les deux visites sont très importantes lors de l'achat d'une maison - le rapport d'évaluation et d'inspection vous aidera à déterminer si vous faites un achat judicieux. Personne ne veut se retrouver dans une situation comme The Money Pit.
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