En 2008, le marché immobilier américain était déjà en cratère alors que la Grande Récession s'installait. Pour essayer d'arrêter l'hémorragie, le Congrès a adopté un séries de crédits d'impôt pour l'achat d'une première habitation, tous plus généreux les uns que les autres. D'abord, un remboursement d'impôt de 7 500 $, remboursable sur 15 ans sans intérêt. Au début de 2009, il était passé à 8 000 $ et ne nécessitait aucun remboursement. Et pendant la plus grande partie de 2010, même certains acheteurs réitérants étaient admissibles à un crédit d'impôt pouvant aller jusqu'à 6 500 $.
Alors que ces juteux crédits d'impôt pour les acheteurs de maison ont expiré depuis longtemps alors que l'économie et le marché du logement se sont réchauffés, l'Oncle Sam est toujours très désireux de vous aider à entrer dans votre première maison. Voici quelques autres allégements fiscaux dont les acheteurs peuvent profiter.
Déduction des intérêts hypothécaires
Commençons par le plus grand allégement fiscal disponible pour la plupart des acheteurs de maison : vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires que vous payez au cours d'une année donnée - et il se trouve que vous payez le plus d'intérêts au cours de vos premières années d'accession à la propriété.
Les banques veulent s'assurer qu'elles obtiennent la plupart de leurs intérêts, alors elles hypothèquent à l'avance afin que plus d'intérêts soient payés au début, explique Marie Presti, propriétaire et courtier du groupe Presti à Newton, Mass. Cela signifie qu'il faut du temps pour construire la valeur nette de votre maison, mais cela aide à réduire votre facture d'impôts pendant les premières années de votre hypothèque.
Disons que vous contractez une hypothèque de 300 000 $ sur 30 ans à un taux d'intérêt de 4,25 %. Au cours de votre première année, vos versements hypothécaires sont principalement constitués d'intérêts, et vous aurez environ 12 650 $ à déduire. Donc, si vous gagnez environ 75 000 $, cela dure environ 12 000 $ tombe dans la tranche d'imposition de 25 % – ce qui signifie que vous avez économisé environ 3 160 $ sur votre facture d'impôt.
Sorte de. L'IRS offre une déduction standard pour les personnes qui ne détaillent pas : en 2017, c'est 6 350 $ pour les contribuables célibataires, ou 12 700 $ pour les couples mariés déposant conjointement. Vous devez donc déduire plus que cela pour que le détail en vaille la peine; si les contribuables dans l'exemple ci-dessus sont mariés, c'est à peu près un lavage. (C'est l'une des raisons pour lesquelles Un don de 77 milliards de dollars du gouvernement profite surtout Américains à revenu moyen à élevé , et pourquoi on parle de le changer ou le supprimer .)
Cependant, cela a aussi des avantages fiscaux corollaires. À moins que vous ne soyez un travailleur indépendant ou que vous ayez une situation fiscale par ailleurs délicate, vous avez probablement toujours utilisé la déduction forfaitaire lors de la déclaration de vos impôts. Maintenant que vous êtes propriétaire d'une maison et que vous pouvez amortir des milliers de dollars d'intérêts hypothécaires chaque année, il pourrait être plus logique de détailler vos déductions à l'avenir. Et cela ouvre beaucoup d'autres petites déductions dont vous ne vous êtes peut-être pas soucié auparavant, comme celles des intérêts des prêts étudiants, des frais de garde d'enfants ou des dons que vous donnez à Goodwill ou à l'Armée du Salut.
Certificat de crédit hypothécaire
Cet allégement fiscal peu connu est un gros problème – si vous pouvez vous qualifier. Les certificats de crédit hypothécaire (MCC) sont émis au niveau de l'État ou au niveau local, les règles peuvent donc varier considérablement et elles ne sont pas disponibles dans tous les domaines. Cependant, étant donné qu'un crédit d'impôt est généralement encore plus précieux qu'une déduction - au lieu de simplement réduire votre revenu imposable, un crédit est une réduction réelle d'un dollar pour un dollar de votre facture d'impôt - il vaut absolument la peine de vérifier si votre état, votre ville ou le comté offre des MCC.
Bien que les détails varient d'un État à l'autre et même d'une ville à l'autre, un MCC vous permet essentiellement d'obtenir un crédit d'impôt pour un certain pourcentage des intérêts hypothécaires que vous avez payés, jusqu'à 2 000 $ par an (taux gamme de 20% à 50% ).
signes de la présence des anges
Il s'agit d'un allégement fiscal particulièrement précieux pour les acheteurs de maison à revenu faible et moyen, ou pour ceux dont les maisons ne coûtent pas assez pour que la déduction des intérêts hypothécaires en vaille la peine. Au Texas, par exemple, un MCC vous permet de réclamer 40 % de vos intérêts hypothécaires sous forme de crédit d'impôt chaque année, jusqu'à ce plafond de 2 000 $. Si vous avez contracté une hypothèque de 150 000 $, vous devrez environ 6 750 $ d'intérêts au cours de votre première année – pas assez pour laisser passer la déduction forfaitaire et vous soucier de la détailler, si vous êtes marié. Mais avec un MCC, vous récupéreriez 40 % de ces intérêts payés sous forme de crédit d'impôt dollar pour dollar, jusqu'au plafond de 2 000 $. (Quoi de plus, vous pouvez toujours déduire les intérêts payés au-delà de cette limite de 2 000 $. )
Pour être admissible, vous devez généralement être un premier acheteur et utiliser la maison comme résidence principale jusqu'à ce que vous la vendiez; d'autres conditions d'éligibilité incluent des limites sur le revenu et le prix de la maison. Dans Californie , par exemple, 2017 plafonds de revenus variait de 73 300 $ pour les ménages de 1 à 2 personnes dans une douzaine de comtés à 154 057 $ pour une famille de trois personnes ou plus dans les comtés de Marin et de San Francisco. Dans ces comtés coûteux et d'autres, comme Los Angeles et San Diego, les maisons jusqu'à 585 713 $ étaient admissibles, mais l'admissibilité dans d'autres domaines a dépassé 253 809 $.
Impôts fonciers
Le ménage américain moyen a payé 3 296 $ en impôts fonciers locaux en 2016, selon une analyse de Solutions de données Attom , mais votre facture peut être considérablement plus élevée dans les endroits où les maisons sont plus chères ou les taux d'imposition plus élevés ; la facture moyenne dans le New Jersey était de 8 549 $ .
Heureusement, vous pouvez déduire ces prélèvements locaux de votre revenu imposable. Donc, si vous déduisez 4 000 $ d'impôts fonciers et que vos revenus dépassent la tranche d'imposition de 25 %, il s'agit d'une réduction de 1 000 $ sur votre facture d'impôt fédéral.
sauvegarder Épinglez-le Voir plus d'images (Crédit image: Ellie Arciaga Lillstrom)
Points
Les points - l'argent que vous pourriez payer à votre prêteur d'avance pour un meilleur taux d'intérêt à long terme - sont essentiellement des intérêts prépayés, et donc ils sont déductibles comme les intérêts hypothécaires . Un point représente 1 % de votre prêt hypothécaire, ce qui pourrait représenter quelques milliers de dollars supplémentaires pour réduire votre revenu imposable. Vous pouvez déduire le montant total des points payés dans l'année où vous avez acheté votre maison; sinon, vous devez étaler la déduction sur la durée de l'hypothèque.
Améliorations énergétiques
Jusqu'à la fin de 2016, il y avait des crédits d'impôt fédéraux assez lucratifs disponibles pour apporter des améliorations écoénergétiques autour de votre maison, de l'ajout d'isolant à l'installation de systèmes de chauffage et d'appareils électroménagers homologués Energy Star. Hélas, ceux-ci ont tous expiré et, étant donné le leadership actuel (euh, si vous pouvez l'appeler ainsi) à Washington, il semble peu probable qu'ils fassent un retour de sitôt.
Cependant, de nombreux États offrent toujours leurs propres incitations fiscales et financières pour l'installation d'améliorations énergétiques à l'ancienne ou de pointe. Le Massachusetts, par exemple, prendra 75 % de la note pour ajout d'isolant (jusqu'à 2 000 $) et offres remises jusqu'à 3 000 $ pour le remplacement de chaudières ou de fournaises de plus de 30 ans par de l'équipement de chauffage au gaz à haute efficacité.
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Pendant ce temps, un très gros crédit d'impôt fédéral lié à l'énergie perdure : le crédit de 30 % pour les systèmes d'énergie solaire. Si vous payez 20 000 $ pour une installation solaire sur le toit, vous bénéficierez d'un remboursement d'impôt de 6 000 $, en plus des incitations de l'État. Ce pot-de-vin généreux, qui n'a pas de limite supérieure, a été prolongé jusqu'en 2019, après quoi il commence à baisser (à 26% en 2020, 22% en 2021, puis à zéro). Un site comme EnergySage.com peut vous aider à établir le prix d'un panneau solaire et à comparer les devis d'installateurs concurrents.
Retraits IRA sans pénalité
Non pas que ce soit une bonne idée de le faire, mais si vous devez puiser dans votre IRA pour un acompte, vous êtes autorisé à retirer jusqu'à 10 000 $ une fois dans votre vie pour investir dans votre première maison sans payer le retrait anticipé habituel de 10 %. pénalité (vous devrez quand même payer des impôts sur le revenu).
Avec un Roth IRA , vous pouvez toujours retirer des cotisations pour quelque raison que ce soit, sans impôt ni pénalité, et vous pouvez également retirer jusqu'à 10 000 $ de gains de placement sans pénalité pour l'achat d'une première maison. Dans chaque cas, les acheteurs de maison mariés peuvent retirer jusqu'à 10 000 $ chacun.
Conseil fiscal : suivez les améliorations apportées à votre maison
Enfin, il ne s'agit pas exactement d'un allégement fiscal, mais plutôt de conseils pour éviter une éventuelle pénalité fiscale sur toute la ligne. L'Oncle Sam vous laisse une marge de manœuvre considérable lors de la vente d'une résidence principale dans laquelle vous avez habité pendant au moins deux des cinq dernières années, mais si cette maison apprécie d'une manière ou d'une autre plus de 250 000 $ (ou 500 000 $ pour les couples mariés), vous devrez des impôts sur les gains en capital sur le profit.
C'est un bon problème à avoir, mais quand même : gardez une trace de vos coûts de rénovation, de sorte qu'un jour, lorsque vous vendez votre maison, vous puissiez ajouter ces dépenses au prix d'achat de base lors de la détermination de votre profit.
Si vous êtes célibataire et que vous avez acheté un condo pour 500 000 $ et que vous l'avez vendu cinq ans plus tard pour 800 000 $, vous devrez impôt sur les gains en capital sur ces 300 000 $ de bénéfices, à moins que vous ne puissiez prouver que vous avez dépensé plus de 50 000 $ en rénovations domiciliaires. Conservez donc ces reçus de Home Depot et les factures de l'entrepreneur.
Les lois fiscales sont compliquées et changent souvent ; consultez IRS.gov ou consultez un fiscaliste.
