Vous savez que vous voulez acheter une maison, vous ne savez tout simplement pas par où commencer. Et pas étonnant : l'achat de votre première maison peut être un processus long et intimidant, plein de choses grossières comme les mathématiques, les documents juridiques et la concurrence féroce. Mais n'ayez crainte : les primo-accédants comme vous le font tout le temps, et nous vous guiderons tout au long du processus.
Tout d'abord, vous devez vous assurer que vous êtes émotionnellement et financièrement prêt à acheter une maison . J'espère que vous avez passé les dernières années à vous établir sur une base financière solide, ce qui signifie gagner un revenu stable, économiser pour une mise de fonds et améliorer votre crédit afin de pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire.
La recherche
Il n'y a aucun mal à visiter les portes ouvertes avant d'être officiellement prêt à acheter, juste pour avoir une idée du marché et de ce que vous aimez et n'aimez pas. Mais une fois que vous avez réglé vos finances, il est temps de commencer sérieusement.
Si vous êtes locataire, commencez votre recherche environ six mois avant la fin de votre bail, explique Marie Presti, propriétaire/courtière à la Groupe Presti à Newton, Mass. Pour l'acheteur moyen d'une maison, il faut deux à trois mois pour trouver une propriété, et une fois que vous avez fait une offre, cela prend encore six à huit semaines, dit-elle. Cependant, sur les marchés avec beaucoup de concurrence et peu de stocks, la recherche peut prendre encore plus de temps.
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C'est une bonne idée de commencer par une classe d'acheteurs d'une première maison, qui vous présentera le processus ainsi que des professionnels de l'immobilier dignes de confiance dans votre région. Envisagez certainement de suivre un cours d'achat d'une première maison pour apprendre autant que vous le pouvez, donc ce n'est pas aussi effrayant, dit Presti. De toute façon, suivre une telle classe est souvent une exigence des programmes de prêt pour l'achat d'une première maison, il est donc bon de l'avoir à l'esprit dès le début.
À cette époque, vous voudrez commencer à constituer votre équipe immobilière, en commençant par un agent d'acheteurs et un prêteur hypothécaire. (Plus tard, vous aurez également besoin d'un avocat en immobilier, d'un inspecteur en bâtiment et d'un agent d'assurance.) Demandez autour de vous, lisez les critiques d'agents immobiliers sur Zillow ou Trulia, ou voyez si votre instructeur de classe a des recommandations pour l'agent d'un acheteur. Si vous aimez et faites confiance à votre agent immobilier, il peut généralement vous orienter vers d'autres professionnels locaux avec lesquels ils ont travaillé dans le passé, des agents de crédit aux agents d'assurance.
Les lois des États varient, mais l'agent d'un acheteur représentera vos intérêts tout au long de votre recherche de maison et négociera en votre nom, et reçoit généralement une partie de la commission du vendeur lorsque vous achetez finalement une maison (ce qui signifie que vous ne les payez pas directement). Choisissez une personne ayant une connaissance approfondie du marché local et en qui vous avez confiance pour veiller sur vous.
Commencez par une brève consultation avec votre agent afin que vous soyez sur la même longueur d'onde - ils doivent savoir ce que vous recherchez. Presti donne à ses nouveaux acheteurs des devoirs, leur demandant de dresser une liste de leurs cinq principaux incontournables – des caractéristiques non négociables dont une maison doit absolument avoir, qui peuvent aller de l'air central à une certaine ville ou un certain endroit – puis prioriser eux. Et si vous achetez une propriété avec quelqu'un d'autre, ils devraient faire la même chose séparément, puis vous devriez vous réunir tous les deux et combiner cette liste en une seule liste de priorités, dit-elle. Cela peut prendre des semaines et des semaines à faire.
Ensuite, Presti leur dit de faire également des listes classées de leurs cinq meilleurs éléments de liste de souhaits – et de fusionner les deux listes ensemble. À moins qu'il n'y ait un chevauchement important entre vous deux, cette liste contiendra souvent une combinaison d'indispensables largués de la première paire de listes. Mais chaque fonctionnalité sur laquelle vous pouvez rester flexible vous ouvre à plus de maisons potentielles – et de gammes de prix.
La liste de ces critères vous aidera à rester concentré sur ce qui compte vraiment pour vous lorsque vous visitez une maison, dit Presti. Si les gens commencent juste à regarder les maisons et qu'ils n'ont pas cette liste préparée, ils entrent et s'il y a une belle cuisine, ils pensent soudain que c'est génial. Ils regardent les cosmétiques, et cela devrait être l'une des dernières choses sur lesquelles vous devriez vous concentrer, dit-elle.
Tout d'abord, regardez s'il répond à vos critères, ce qui est important pour vous. Deuxièmement, les aspects structurels - quel âge a le four, le toit, les fenêtres - avant de commencer à regarder s'il a un lave-vaisselle en acier inoxydable, dit Presti. Parce qu'en tant que propriétaire, vous pouvez absolument changer l'intérieur de votre maison ou de votre condo à tout moment. Vous le possédez et vous pouvez toujours le réparer au fil du temps. Mais vous ne pouvez pas ramasser une maison et l'éloigner d'une rue animée.
sauvegarder Épinglez-le Voir plus d'images (Crédit image : Craig Kellmann)
Soyez pré-approuvé
Vous devriez également obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire avant de commencer à visiter des maisons. D'une part, si vous trouvez la maison de vos rêves tout de suite, vous pourriez passer à côté en cherchant du financement. Mais cela vous donnera également des attentes réalistes quant à ce que vous pouvez vous permettre. Je vous suggère généralement de le faire dès le début, car il peut être surprenant et bouleversant lorsqu'un acheteur s'adresse enfin au prêteur et demande une approbation préalable, et qu'il découvre que sa cote de crédit est inférieure à ce qu'il pensait ou qu'il n'a pas le pouvoir d'achat ils ont besoin, dit Presti.
Comparez quelques prêteurs et produits hypothécaires en ligne, y compris ceux offerts par les coopératives de crédit locales si vous êtes admissible et les prêts à l'achat d'une première maison à faible mise de fonds offerts par l'agence de financement du logement de votre état .
Vous devrez rassembler des talons de paie, des déclarations de revenus et d'autres documents financiers pour votre demande de prêt hypothécaire. Conservez-les dans un dossier pendant toute la durée de votre recherche de logement, car vous devrez les fournir à nouveau lorsque vous finaliserez votre prêt hypothécaire (ou si votre pré-approbation de 90 jours expire).
Avec un agent acheteur à vos côtés et une lettre de pré-approbation en main, vous êtes maintenant prêt à traquer les annonces et à parcourir la terre pour la maison de vos rêves – et à faire une offre, si vous la trouvez.
L'offre
Lorsque vous trouvez la bonne maison, votre agent vous aidera à rédiger et à soumettre une offre. Un bon agent acheteur essaiera de glaner quelques détails sur le vendeur qui pourraient améliorer vos chances (et déterminer si vous devez soumettre une lettre personnelle également) et connaîtra suffisamment le marché local pour garantir que votre offre est compétitive.
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Le travail de votre agent consiste à découvrir la motivation du vendeur, s'il existe d'autres offres et ce qui est important pour le vendeur lorsqu'il examine les offres, explique Presti. Avec ces informations, vous pourrez peut-être rendre votre offre plus attrayante de manière modeste. Dans de nombreux cas, ils apprendront que, bien sûr, l'argent est important, mais ce n'est pas la seule chose. Il est peut-être très important pour eux de fermer un jour particulier.
Vous devrez généralement inclure un dépôt avec votre offre, appelé argent sérieux , qui peut aller de 1 000 $ à 10 000 $ ou plus. Cet argent est appliqué au prix d'achat si votre offre est acceptée, et vous est retourné sinon - mais si vous finissez par enfreindre les termes d'une offre acceptée, elle est partie.
sauvegarder Épinglez-le Voir plus d'images (Crédit image : Marisa Vitale)
Attendre et s'inquiéter
Croyez-moi, faire une offre demande beaucoup de courage : vous vous engagez à payer des centaines de milliers de dollars, vous devez donc vraiment aimer – peut-être aimer – l’endroit. Dans le même temps, il est tout à fait possible que votre offre soit rejetée. Nous tombé amoureux de et enchérir sur trois maisons au cours d'une année avant que notre quatrième offre ne soit finalement acceptée ; chaque rejet était dévastateur.
Judy Alexander, une agente immobilière du groupe Higgins à Lexington, dans le Massachusetts, a déclaré que certains de ses acheteurs avaient surenchéri 10 fois ou plus avant de finalement réussir – chacun sa propre déception épuisante. C'est l'agonie, dit-elle. La plus grande partie de [ce travail] est d'être un travailleur social. Tout n'est pas immobilier.
Sarah Korval, qui a acheté une maison avec son mari Scott en 2016, dit que c'est à ce moment-là que les choses deviennent vraiment stressantes. Il y avait beaucoup de pièces mobiles qui se sont mises en mouvement immédiatement après que nous ayons présenté notre offre. C'était un tourbillon, dit-elle. Il est également arrivé que l'offre ait été acceptée la semaine de notre départ en vacances, et nous avons donc dû faire des affaires à partir d'un parc national avec un service cellulaire médiocre. Essayer de passer une commande urgente pour un test de radon lorsque vous ne pouvez pas entendre la personne à l'autre bout n'aide pas votre tension artérielle.
Inspection de la maison
Dans des conditions normales de marché, votre offre devrait contenir une éventualité vous permettant d'effectuer une inspection de la maison dans la semaine environ suivant l'offre acceptée. Cela vous permet de revenir sur l'achat ou de renégocier le prix si une inspection de la maison révèle des problèmes auparavant inconnus.
Un inspecteur en bâtiment examinera l'état structurel et mécanique de la maison, explique Jorge Colon, gestionnaire de programme à Les mentors en achat de maison , un programme de l'association à but non lucratif Allston-Brighton Development Corp. à Boston.
Ils ne sont pas omniscients, mais un inspecteur en bâtiment peut généralement vous alerter sur des problèmes évidents ou des points chauds potentiels qui pourraient nécessiter un examen plus approfondi de la part d'un spécialiste, comme un inspecteur en parasites ou un ingénieur en structure. Un contrôle en moyenne environ 300 $ à 500 $ , et devrait durer quelques heures. Si vous en êtes capable, c'est une bonne idée de suivre l'inspecteur pour en savoir plus sur la maison.
Un inspecteur en bâtiment vous dira, par exemple, si un système de chauffage ou un toit doit être remplacé dans un proche avenir, ce qui pourrait être des réparations coûteuses, dit Colon. Si vous avez inclus une éventualité d'inspection, vous pouvez utiliser le rapport de l'inspecteur pour décider s'il faut renégocier ou même annuler la transaction sans perdre votre dépôt. Cependant, ce qu'un inspecteur en bâtiment ne peut pas vous dire, c'est si vous devez acheter une maison ou non, ajoute Colon. Cela dépend de l'acheteur.
Dans un marché en pleine effervescence, les premiers acheteurs peuvent avoir du mal à suivre les acheteurs au comptant et peuvent se sentir obligés de supprimer les éventualités de leur offre, telles que les éventualités d'inspection de la maison. Je pense qu'il faut être un vrai cow-boy pour faire ça, je le pense vraiment, m'a dit Alexander. Mais d'un autre côté, si vous voulez être dans la course, les vendeurs ne veulent généralement pas accepter une offre avec une éventualité d'inspection s'il y a plusieurs offres impliquées.
Une façon pour Alexander de contourner ce problème sur les marchés concurrentiels consiste à insérer une inspection de la maison entre la journée portes ouvertes et la date d'échéance de toutes les offres, généralement quelques jours plus tard. L'autre est de retourner voir la maison une deuxième fois avant l'échéance de l'offre, et cette fois avec un entrepreneur ou un ami bien informé qui est dans l'entreprise qui peut dimensionner le chauffage, l'électricité, la plomberie, les principaux systèmes de la maison, dit-elle.
Colon met en garde contre la renonciation à votre éventualité d'inspection, à moins que vous n'ayez les moyens de couvrir les réparations imprévues. Lorsque vous rédigez une offre, assurez-vous que les termes et conditions inclus sont réalistes pour vous, a-t-il déclaré. Ne laissez pas la compétitivité du marché vous forcer à prendre des décisions émotionnelles.
sens de voir 1111
Contrat d'achat et de vente
Après avoir fait inspecter la maison et, après les renégociations, les deux parties sont prêtes à continuer, il est temps de signer le contrat final, souvent appelé un contrat d'achat et de vente (P&S). Cela précisera le prix d'achat final, la date de clôture et d'autres détails juridiques concernant la vente. Il peut inclure des éventualités supplémentaires qui vous protègent ou protègent le vendeur : par exemple, une éventualité hypothécaire vous permettrait de vous retirer si vous n'êtes pas en mesure d'obtenir un financement.
Soumettre la demande de prêt hypothécaire finale et acheter une assurance habitation
Une fois le P&S signé, il est temps de finaliser votre financement. Vous soumettrez une demande de prêt hypothécaire finale - une mise à jour de votre demande précédente, avec de nouveaux talons de paie et relevés bancaires - pour une souscription plus rigoureuse. Gardez votre crédit bloqué pendant cette période, car vous ne voulez pas qu’une folie soudaine de carte de crédit fasse baisser votre pointage de crédit et gâche votre demande de prêt hypothécaire.
À cette époque, votre prêteur engagera généralement un évaluateur pour évaluer la valeur de la propriété. Cela coûtera environ 300 $ à 400 $ , bien qu'il puisse être regroupé dans vos frais de clôture. Si vous enchérissez au-dessus du prix demandé, cela peut être un peu angoissant, car vous avez besoin que l'évaluation soit proche ou supérieure au prix d'achat convenu - le prêteur ne vous prêtera pas plus d'argent que la valeur de l'endroit.
que signifie 1111 en nombres angéliques
Maintenant que vous travaillez avec des chiffres finalisés, c'est souvent le moment où les acheteurs choisiront de bloquer un taux d'intérêt pendant 30 ou 45 jours - assez longtemps pour maintenir tous les chiffres en place jusqu'à votre date de clôture. (Cependant, vous pouvez choisir de bloquer les taux à tout moment de ce processus - votre agent de crédit peut être en mesure de vous conseiller à cet égard.) Votre prêteur devrait également maintenant être en mesure de vous donner une évaluation précise des frais de clôture et de toute assurance. ou les taxes foncières que vous devrez prépayer (pour l'année à venir) à la clôture.
En parlant d'assurance habitation, vous devrez en obtenir avant de pouvoir fermer la maison - la banque n'est pas sur le point de vous remettre des centaines de milliers de dollars sans confirmation que son investissement est assuré. Votre agent immobilier pourra peut-être vous recommander un agent d'assurance local, ou si vous êtes satisfait de votre assurance automobile, vous pouvez lui demander de regrouper vos polices auto et habitation pour obtenir une remise. En cas de doute, recherchez un agent indépendant qui peut magasiner pour les meilleurs tarifs et couvertures en votre nom.
Fermeture
Juste avant la fermeture, vous aurez la possibilité d'effectuer une dernière visite guidée de la maison, pour vous assurer qu'elle est vide, propre et plus ou moins intacte - la même maison que vous avez accepté d'acheter. Les tensions peuvent être élevées à ce stade, mais aucune des parties ne souhaite que l'accord échoue maintenant, de sorte que tous les détails délicats peuvent, espérons-le, être réglés. (Notre vendeur a essayé de laisser derrière lui un énorme meuble moche - nous ne l'avions pas.)
Les procédures de clôture varient, mais généralement, vous rencontrerez le vendeur, les agents immobiliers et les avocats pour signer l'acte et ajouter votre John Hancock à une centaine d'autres formes juridiques. Votre agent ou avocat peut vous expliquer tout ce que vous ne comprenez pas – vous pouvez poser des questions. C'est une grosse affaire, après tout.
sauvegarder Épinglez-le Voir plus d'images (Crédit image : Diana Liang)
Et à la fin, voila ! Vous obtiendrez les clés de votre nouvelle maison. Toutes nos félicitations!
